乐学 “数商兴农”：农村电子商务的新方向｜2022年中央一号文件解读
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欧阳日辉 中央 财经 大学中国互联网经济研究院副院长，教授
数字经济是全球未来的发展方向，党和政府提出不断做强做优做大数字经济。很多地方政府在谋划数字经济发展时，为“数字经济”和“电子商务”两个概念困扰。实际上，电子商务是我国数字经济最重要的源头，是数字经济最活跃、最集中的新产业新业态新模式，是数字经济最重要的组成部分，是数字经济发展最主要的推动力。电子商务高质量发展将全面引领我国数字经济高质量发展，乡村振兴和数字乡村建设中，电子商务工作就是发展数字经济最好的抓手。2022年中央一号文件对农村电商领域提出新举措：实施“数商兴农”工程。
中央一号文件中的农村电子商务
2005年，中央一号文件第一次提到“电子商务”，“鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式”。与此同时，2005年1月8日，我国第一个专门指导电子商务发展的政策性文件——《国务院办公厅关于加快电子商务发展的若干意见》（国办发〔2005〕2号）发布，提出了国家对我国发展电子商务的八条重要意见，确立了我国促进电子商务发展的六大举措。
2005年以来，我国农村电子商务发展的政策可以分为两个大阶段：
第一阶段 ，2005-2015年，中央一号文件主要从流通方式、交易方式和平台建设的角度对农村电商做出新要求。 一是从流通方式角度要求大力发展电子商务。 2005年、2007年、2010年都提出，大力发展物流配送、连锁超市、电子商务等现代流通方式。2013年提出，大力培育现代流通方式和新型流通业态，发展农产品网上交易、连锁分销和农民网店。 二是从交易方式的角度强调发展农产品电子商务。 2012年提出，充分利用现代信息技术手段，发展农产品电子商务等现代交易方式。 三是加强农产品电子商务平台建设。 2014年提出，启动农村流通设施和农产品批发市场信息化提升工程，加强农产品电子商务平台建设。
2005年以后，我国电子商务发展迅猛，2013年电子商务交易总额突破10万亿元，2014年达到134万亿，成为经济发展的新亮点和新动能。国家加大了电子商务发展指导工作的力度，2015年5月发布了《国务院关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》（国发〔2015〕24号），提出积极发展农村电子商务，开展电子商务进农村综合示范，支持快递服务网络向农村地区延伸；2015年12月商务部、中央网信办、发展改革委三部门联合发布《电子商务“十三五”发展规划》，提出“电子商务促进农业转型升级”“积极开展电子商务精准扶贫”，开展电子商务促进县域经济行动、“电商扶贫”专项行动。
第二阶段， 从2015年以后，中央一号文件加大了对农村电子商务的部署，逐步提出了更高的要求，明确了农村电商的主要工作方向：
一是加大物流基础设施建设和完善县乡村三级农村物流体系。 2016年提出，加强商贸流通、供销、邮政等系统物流服务网络和设施建设与衔接，加快完善县乡村物流体系；实施“快递下乡”工程。2017年提出，加强农产品产地预冷等冷链物流基础设施网络建设，推动商贸、供销、邮政、电商互联互通，加强从村到乡镇的物流体系建设，实施快递下乡工程。2018年提出，大力建设具有广泛性的促进农村电子商务发展的基础设施，建设现代化农产品冷链仓储物流体系，支持供销、邮政及各类企业把服务网点延伸到乡村。2020年提出，支持供销合作社、邮政快递企业等延伸乡村物流服务网络，加强村级电商服务站点建设。2021年提出，加快完善县乡村三级农村物流体系，改造提升农村寄递物流基础设施。
二是开展电子商务进农村综合示范。 从2015年开始，提出开展电子商务进农村综合示范。2016-2018年又连续三年提出深入实施电子商务进农村综合示范，2019年深入推进“互联网+农业”，继续开展电子商务进农村综合示范。
三是健全农村电商服务体系。 2016年提出，建立健全适应农村电商发展的农产品质量分级、采后处理、包装配送等标准体系，支持地方和行业健全农村电商服务体系，形成线上线下融合、农产品进城与农资和消费品下乡双向流通格局。2017年提出，加快建立健全适应农产品电商发展的标准体系。2018年提出，打造农产品销售公共服务平台，健全农产品产销稳定衔接机制。2020年提出，有效开发农村市场，扩大电子商务进农村覆盖面，推动农产品进城、工业品下乡双向流通，实施电子商务技能培训。2021年提出，深入推进电子商务进农村和农产品出村进城，推动城乡生产与消费有效对接。
四是支持涉农电商载体建设和新模式发展。 比如，2015年提出，支持电商、物流、商贸、金融等企业参与涉农电子商务平台建设。2016年提出，鼓励大型电商平台企业开展农村电商服务。2017年提出，支持农产品电商平台和乡村电商服务站点建设，促进新型农业经营主体、加工流通企业与电商企业全面对接融合，推动线上线下互动发展；鼓励地方规范发展电商产业园，聚集品牌推广、物流集散、人才培养、技术支持、质量安全等功能服务。2018年提出，鼓励支持各类市场主体创新发展基于互联网的新型农业产业模式。
2015年以来，农村电子商务在促进农产品上行、推动农业数字化转型升级、带动农民就业创业和增收、改善提升农村风貌等方面成效显著，成为推动脱贫攻坚、乡村振兴和数字乡村建设的重要抓手。商务大数据显示，2020年全国2083个县域网络零售额达353032亿元，比上年增长140%，占全国网络零售额的比重为300%，提高09个百分点，其中县域农产品网络零售额为35076亿元，同比增长290%。2021年，全国网上零售额达131万亿元，农村网络零售额205万亿元，同比增长113%；农产品网络零售额4221亿元，同比增长28%。
“数商兴农”是中央一号文件对农村电商的新举措
2022年中央一号文件加大了农村电商的篇幅，集中体现在，一号文件的第四部分“聚焦产业促进乡村发展”第十六条“持续推进农村一二三产业融合发展”，十八条“加强县域商业体系建设”和第五部分“扎实稳妥推进乡村建设”第二十四条“大力推进数字乡村建设”。2022年中央一号文件首次提出要“促进农副产品直播带货规范 健康 发展”，持续推进农村电子商务与一二三产业融合发展、促进农村客货邮融合发展“两大融合”，加大力度实施“数商兴农”工程、“快递进村”工程、“互联网+”农产品出村进城工程三大强基固本工程。
实施“数商兴农”工程，是2022年中央一号文件中农村电商的最大亮点。
讲清楚“数商兴农”要从“数商”说起。“数商”是指数字商务，这个概念在理论和实践中已经存在一二十年了，随着时代发展这个概念的内涵也在不断丰富。当前，大家普遍认为，数字商务是数字经济的重要组成部分，比电子商务范围更宽广。2017年，商务部首次提出发展数字商务的新思路。2019年，商务部出台了《数字商务企业发展指引（试行）》，开始启动数字商务企业的遴选工作。到2020年11月，商务部已确认108家数字商务企业。笔者认为，数字商务是以数字技术和数据要素为驱动，聚焦商产融合这个主线，加速数字技术与商务活动深度融合，实现商品和服务交易数字化、网络化、智能化的新型商务活动。
“数商兴农”行动是商务部2021年部署的数字商务建设的五大行动（消费数字化升级行动、“数商兴农”行动、“丝路电商”行动、数字化转型赋能行动、数字商务服务创新行动）之一。2021年1月，商务部下发了《关于加快数字商务建设 服务构建新发展格局的通知》，专门部署了数字商务建设工作。2021年6月，《商务部落实〈中共中央国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见〉实施方案》再次提出，要在推动流通提升方面实施“数商兴农”。
笔者认为，“数商兴农”是发展数字商务振兴农业的简称，是农村电商的升级概念。“数商兴农”就是充分释放数字技术和数据资源对农村商务领域的赋能效应，全面提升农村商务领域数字化、网络化、智能化水平，提升电商与快递物流协同发展水平、提升农产品可电商化水平，推动农村电子商务高质量发展，进而支持和促进农业农村的生产发展和乡村产业振兴。简而言之，“数商兴农”是根据“商”与“农”互联互促的经济规律，通过数字技术和数据要素赋能农村商务发展，涉农商务数字化转型进一步促进农业生产数字化和产业振兴。
2021年10月，商务部、中央网信办、发展改革委三部门联合发布的《“十四五”电子商务发展规划》明确指出，实施“数商兴农”行动。包括：引导电子商务企业发展农村电商新基建，提升农产品物流配送、分拣加工等电子商务基础设施数字化、网络化、智能化水平，发展智慧供应链，打通农产品上行“最初一公里”和工业品下行“最后一公里”；培育农产品网络品牌，加强可电商化农产品开展“三品一标”认证和推广，深入开展农产品网络品牌创建，大力提升农产品电商化水平。由此来看，“数商兴农”行动着眼于改善农村电商的基础设施、物流配送和农产品电商化，促进产销衔接，是电子商务进农村综合示范工程的升级。
2022年一号文件将“数商兴农”工程与“快递进村”工程、“互联网+”农产品出村进城工程相结合，扩大电子商务进农村覆盖面。“快递进村”工程由国家邮政局牵头实施，国家邮政局于2014年启动了“快递下乡”工程，2020年印发了《快递进村三年行动方案（2020-2022年）》，重点是乡村快递物流体系建立和完善，2022年符合条件的建制村基本实现“村村通快递”。“互联网+”农产品出村进城工程由农业农村部牵头实施，到2021年底，基本完成100个县试点建设任务， 探索 形成了一批符合各地实际、可复制可推广的推进模式和标准规范。《“十四五”电子商务发展规划》提出，推进“互联网+”农产品出村进城工程，加强农产品品牌建设和网络营销，优化提升农产品供应链、产业链现代化水平。
以实施“数商兴农”工程为牵引，夯实“快递进村”工程和“互联网+”农产品出村进城工程，推进电子商务进乡村，是中央对发展农村电子商务的统筹布局。2021年11月，国务院印发的《“十四五”推进农业农村现代化规划》，关于农村电商发展的布局也是围绕这三个工程部署：一是扩大电子商务进农村覆盖面，加快培育农村电子商务主体，引导电商、物流、商贸、金融、供销、邮政、快递等市场主体到乡村布局。二是深入推进“互联网+”农产品出村进城工程。优化农村电子商务公共服务中心功能，规范引导网络直播带货发展。三是实施“数商兴农”，推动农村电商基础设施数字化改造、智能化升级，打造农产品网络品牌。
2005年，中央一号文件第一次提到“电子商务”，到提出实施“数商兴农”工程、“快递进村”工程和“互联网+”农产品出村进城工程，中央政府把握了农村电商的发展规律和趋势，关于发展农村电子商务的工作思路逐步明确了。
抓住“数商兴农”助力数字乡村和乡村振兴的机遇
“数商兴农”工程及其相关工程的实施，既为努力做下沉市场的电商平台提供了重大机遇，也对电商平台的发展提出了全新的挑战。电商平台如何抓住机遇，充分发挥自身优势，调整业务结构，在新一轮的农村电商发展大潮中抢占先机，聚焦持续推进农村一二三产业融合发展，笔者提出以下建议：
第一，平台以消费和销售为重点的发展模式，应该过渡到消费和生产并重的发展模式，实现由农村电子商务向农村数字商务的升级转型。推动电子商务与农产品加工、乡村休闲 旅游 等结合，支持当地企业深入产地发展粮油加工、食品制造，支持农民直接经营或参与经营的乡村民宿、农家乐特色村(点)发展，打造价值共创、利益共享和风险共担的农村电子商务生态，是夯实平台下沉市场的关键。
第二，服务县域商业体系和县乡村物流配送体系建设，参与服务农村的农村电商新基建，建设生产加工和仓储物流基础设施、智慧仓储、产销地冷链设施和服务网络、农村传统零售终端数字化改造，也有不少商机。
第三，积极 探索 电商新业态新模式。引领和规范发展社区团购、直播电商、短视频电商、社交电商、农产品众筹、预售、领养、定制等农村电商新业态，在数字技术和数据的驱动下，聚焦商产融合， 探索 “数商兴农”的新业态新模式。
第四，助力农产品网络品牌和区域公共品牌建设，培育“小而美”网络品牌，助力特色农产品品牌推介，大力提升农产品电商化水平。
第五， 探索 可持续的商业模式，推动涉农数据和数字技术在农业中的发展和应用。 探索 与地方政府合作采集和利用农业大数据、县域农产品大数据、电子商务大数据，加快物联网、人工智能、先进感知技术、区块链在农业生产经营管理中的运用，完善农产品安全追溯监管体系，打造农业农村大数据应用场景。
第六，积极开展服务农民的电商人才培育，培养创新创业人才。培养培训人才既可以为平台生态优化奠定基础，也为业务下沉建立了通道。
“十四五”时期，是乘势而上开启全面建设 社会 主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。“十四五”时期，数字化生活消费方式变革将重塑农村大市场，农村电商将成为数字乡村最大的推动力和发展基础，农村电商生态要素将加速整合，农村电商对农业生产和农村消费的巨大潜能将加速释放，将成为推动乡村振兴取得新进展、农业农村现代化迈出新步伐的巨大引擎。
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电子商务平台开始提前宣布双11活动。许多电子商务公司引入了先支付押金，然后支付余额的方法。它可以帮助用户阻止折扣。
当“双11购物节”即将到来时，许多人都在为什么时候是下单的最佳时间而苦苦挣扎。就我个人而言，我认为早买、早享受、晚买和其他物流。考虑到你喜欢的商品，你可以在看到降价时购买，而不是等待“双11”日。至于价格最优惠，我们不必担心。许多电子商务平台引入了价格保护法规，以确保我们在“双11”期间购买昂贵商品时可以退还差额。
为了让消费者放心购物，许多平台都引入了超长的价格保护期，以确保我们下单后，我们可以在“双11”结束后的半个月内通过价格保护来补偿差价。这种做法保障了消费者的利益，缓解了许多人的担忧。淘宝网中有多个地址合并的订单，可以用来下多个地址的订单。允许为不同的货物添加不同的地址，然后将其放入单个订单中。这种多订单组合方式是为了满足折扣要求和消费凭证。
根据测试，该功能最多可以添加20个以上的地址，并允许消费者选择想要与家人或朋友共享的物品。事实上，这个设置非常容易使用。因为每个人都一起付账，所以不可能说每个地址都是一样的。如果你把它寄到同一个地址，你会不可避免地忘记收集，因为有很多东西。此时，您购买的商品可以送到另一方的家中，避免了自己收到商品的问题，并在您的家人或朋友第一次收到商品时给他们一个惊喜。
为了鼓励消费者购买，一些平台还引入了退货和更换包裹的规则。即使有多余的重量，客户也可以放心地退货和更换货物。
1月26日，澎湃新闻从福建省厦门市政府获悉，为了规范商品房预售行为，维护商品房交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，厦门市政府近日印发《厦门市商品房预售管理规定》（简称《规定》），新规将自2022年4月1日起施行。
对于此次《规定》的修改背景，厦门市政府解读指出，2001年9月，厦门市政府出台了《厦门市商品房预售管理规定》（市政府令第100号），2013年12月市政府第一次修改，以市政府令第155号发布，自2014年1月1日起施行。该规定施行以来，在规范厦门市商品房预售管理工作，保障商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场持续健康发展等方面发挥了重要作用。但随着社会经济的快速发展，房地产市场发展形势发生了较大变化。为进一步推动厦门市商品房预售管理工作高效、科学、规范开展，有必要结合实际，以问题为导向，在预售条件、预售行为管理和预售资金监管等方面对该规定进行修改和完善。同时，2014年1月1日施行的《厦门市商品房预售管理规定》(厦门市人民政府令第155号)废止。
此次《规定》修改的主要内容包括部门职责、预售管理、预售资金监管问题等方面，
具体而言，为了理顺机构改革后的商品房预售监管职责，《规定》一是明确厦门市住房管理部门作为预售主管部门，负责厦门市商品房预售管理工作；二是将承担预售管理具体事务的“登记机构”修改为“市政府确定的机构”，既为目前市不动产登记中心承接相关事务性工作提供法律依据，也为下一步机构改革预留制度空间。
预售管理方面，为了进一步增强厦门市商品房预售政策的灵活性，《规定》授权预售主管部门可以根据装配式建筑业发展、安置型商品房建设以及特殊时期预售政策调整的需要，对作为预售条件之一的项目工程形象进度做更大幅度的调整，在报市人民政府批准后实施。
同时，为了更好地保护预购人知情权，《规定》进一步完善商品房预售信息公开制度：一是明确预售项目容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当书面通知有利害关系的预购人；二是明确预售主管部门应当制定预售现场公开的具体规定，并建立和完善预售项目信息系统，提供预售信息查询服务。
此外，为了更好地维护预售商品房交易双方的合法权益，《规定》删除了原规定中与《民法典》规定不一致的内容，例如预售人与预购人应当通过登记机构网站签订商品房买卖合同、带抵押的商品房转让合同备案应当取得抵押权人出具的放行证明或抵押权注销证明等，并以完善备案制度为着力点，进一步加强预售合同的管理：一是明确预售主管部门应当建立和完善房屋网签备案系统；二是明确预售人和预购人应当签订书面商品房买卖合同，并在30日内通过房屋网签备案系统办理备案，合同解除的，应当在30日内办理注销备案；三是为增强备案制度的约束力，新增了对预售人未备案行为的行政处罚。
预售资金监管方面，进一步加强预售资金监管是确保预售项目能够顺利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要内容之一。原有的预售资金监管采用以工程造价的120％设定监管额度，并根据工程形象进度确定可使用监管额度的“先用后留”模式。为了更好地促进开发企业加快项目建设和推盘销售，也更加便于监管，《规定》修改为“先留后用”的监管模式：一是明确预购人支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；二是明确在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；三是明确根据预售项目工程造价及风险金核定预售资金监管的初始留存资金额度，并根据预售项目的工程形象进度确定后续留存资金额度；四是为增强监管政策的灵活性，授权预售主管部门制定商品房预售资金监管的具体办法，并报市人民政府批准后实施；五是为了增强预售资金监管的刚性约束，新增了对违反规定未将预售资金全部存入监管账户行为的行政处罚。
此外，为了进一步规范预售人的预售行为，《规定》还新增了对违反本规定禁止性行为的处罚条款。预售人或者房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令限期改正，予以通报批评，并可处10000元以上30000元以下罚款，记入信用档案。
时段预售是一种电商促销模式，是指在未来一段时间内，针对某个商品或服务进行预售活动，并在一定时间段内限时抢购。时段预售的活动时间通常会提前公布，而商品或服务的具体销售时间则在预售期结束后确定。在预售期间，消费者可以通过预付订金等方式提前获得购买资格，享受较低的预售价格和其他优惠条件。
时段预售的优势在于可以提前锁定订单，避免销售风险，同时也可以提高消费者的购买决策速度和购买意愿，增强品牌的影响力和用户忠诚度。
时段预售通常在双11、618等大型电商促销活动期间应用较为广泛，但也有一些品牌和电商平台会不定期推出此类活动，以吸引消费者关注和购买。
中新经纬11月14日电 又一房地产重磅政策发布，事关房企预售监管资金。14日晚间，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，共十二条内容，其中明确：允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。
房企预售监管资金新规有何影响究竟是怎么一回事，跟随我一起看看吧。
再出重磅新政，事关购房人这笔钱！开发商可盘活多少资金？
中新经纬11月14日电 (薛宇飞)在多家媒体报道监管部门出台16条支持房地产平稳健康发展的文件、并引发地产股股价大幅跳涨后，14日股市收盘后，中国银保监会等三部门发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称通知)，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
业内认为，在房地产融资受限、销售回款下降的双重压力下，此番放宽预售监管资金的使用条件，将会让优质房企更加受益，提高预售资金的使用效率，在一定程度缓解资金压力。相比于之前的政策，该通知明确置换的预售资金可以用于偿还项目到期债务，这一点具有创新性。
盘活预售资金 优质房企获益
何为预售资金？一般来说，它指的是购房人购买商品房时向开发商支付的包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。
对于预售资金的监管，全国没有统一的办法。但自2021年以来，各地为防止在建项目烂尾、开发商私自挪用预售资金，纷纷加强了预售资金的监管力度。虽然这在一定程度上防止了资金挪用、滥用，但也让这笔钱的流动性受限。
今年9月底，旭辉控股集团董事会主席林中就在该公司内部信中称：“在资金监管上，多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”
根据上述通知，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这意味着能为房企增加“房屋销售款x10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极与显著的。
为何设定不能超过30%的资金额度？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬分析，一方面，此举可以释放“本来用于保交楼，但由于利益板结，谁也动不了”的资金，从而起到资金循环的目的；另一方面，也不能动太多，因为要考虑既有的债权人的顾虑。动用30%，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发的部分动起来、循环起来，从而实现整个项目的循环。
通知称，商业银行要与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对中新经纬表示，此次保函置换预售监管资金业务的受益者是优质房企，短期内将会提优质企业预售资金的使用效率，在一定程度缓解企业资金压力。严跃进也称，该政策主要是支持短期有流动性风险、但企业基本稳健的房企，而一些有明显暴雷风险的企业或无法开展此类业务。
能用于偿还债务 主要银行均可开展
通知在盘活预售资金的同时，也对资金用途、商业银行资质等方面进行约束。
通知称，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
“在过去，对于银行保函置换预售资金的 *** 作，更多是明确要用于工程建设，此次则增加新用途，即偿还债务，这一点具有突破性和创新性。”严跃进认为。
对于开展此项业务的银行，通知要求，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
根据Wind数据统计，截至2022年9月末，目前A股共有30家上市银行的资产规模超过5000亿元，这30家银行囊括了中国主要的国有行、股份制银行以及一部分城商行。这意味着，主要商业银行均可开展保函置换预售监管资金业务。
该通知还明确了银行的责任。通知称，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。
政策强势发力 房地产行业谷底已现？
除了允许商业银行开展保函置换预售监管资金业务外，近来，有关促进房地产健康发展的政策层出不穷。
据多家媒体报道称，11日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，引发市场广泛关注。14日，A股、港股市场地产股出现大幅跳涨。
对于上述16条政策，西部证券认为，这些措施在供需两端同时发力，进一步明确了涉房信用的支持政策，诸多政策首次落实到文件制度层面，或将推动银行加码对房地产市场的支持力度，有望修正商业银行对开发贷市场的保守态度，并支持个人住房贷款的合理需求。
就房企债务方面，11日的通知称，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
西部证券认为，政策首次提及对信托贷款的支持政策，或有助于银行提升涉房业务尤其是民营房企的风险偏好。而延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，属于阶段性“放松”管理要求，有助于银行根据实际情况，合理参与房地产信贷市场。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，这些政策更有利于保持行业稳定。优质房企的融资需求得到进一步保障，受困房企的风险处置出清将加快，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到遏制。从购房者角度来看，有助于改善市场预期、稳定信心，有利于加快入市的脚步，并有利于优化居民部门资产负债结构。
陈文静也称，多个政策叠加可以更好地发挥政策效果，下一步仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanewscomcn)(中新经纬APP)
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责任编辑：李中元
重磅利好！事关房企预售监管资金，有何影响
中新经纬11月14日电 又一房地产重磅政策发布，事关房企预售监管资金。
14日晚间，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》)，共十二条内容，其中明确：允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。
保函期限需与项目建设周期相匹配
根据《通知》，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
《通知》还要求，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
严跃进对此表示，这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。
防范业务风险
商业银行开具保函置换预售监管资金应符合什么要求？对于这点，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
此外，《通知》明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
“可以盖楼也可以还债”
据严跃进介绍，银行保函政策出台，其实有一个大背景，即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业总体是安全的，但若是资金面出问题，也容易产生新的房地产企业风险事件，所以和此前对民企担保发债的思路是高度一致的。
严跃进进一步称，过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许，此次银保监会的定调，银行保函制度置换预售资金的 *** 作被正式认可，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”；而过去有些地方比较僵硬，只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来偿还债务，化解债务风险。
除此之外，对于A股市场来说，这一房地产重磅政策也会产生积极影响。
在前海开源基金首席经济学家杨德龙看来，过去一年多的时间，A股市场出现了持续调整，而压制A股上涨的四大因素，主要包括疫情、房地产、美联储加息以及人民币汇率波动等等。房地产是一个长期的问题，“保交楼”措施进一步明确，也有利于稳定购房者的信心，也是稳定市场预期的一个重要的方面。
“近期出台了一系列政策措施，提升了市场信心，让A股市场具备了产生反转行情的机会，在市场低点的时候信心比黄金更重要。”杨德龙称。(中新经纬APP)
(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)
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