乐学 跨境电商产品运营核心是什么？
我认为，产品运营有三个核心：前后服务！产品质量！物流时效！
一、售前和售后服务的重要性
其实互联网企业相对于传统企业来说，消费者在消费过程中完全没有见到真实的东西，有的只是跟客服人员进行线上沟通，在这种情况下，作为买家有问题时会咨询商家，这时客服就承担着随时为客户解答疑惑、解决问题、提供高品质服务、树立店铺形象等方面的重要任务了。
除此之外，接触客户，得到客户的意见，更有利于企业对产品进行调整、解决出现的问题、满足客户的需求、收集客户的偏好等，帮助企业更好地调整业务和制定发展策略。
二、重视产品质量问题
重视产品质量是产品的附加价值，质量的提升并不会带来多少成本的增加，而客户往往愿意为这附加的价值付出相当高的代价，这就是利润空间，利润大了商家自然就得以发展延续了。
产品质量高作用：
1、过硬的产品质量可以让商家赢得市场；
2、过硬的产品质量可以让商家获得更好的效益；
3、过硬的产品质量可以实现商家的可持续发展。
没有质量就没有市场，没有质量就没有效益，没有质量就没有发展。
三、物流时效的重要性
跨境电商离不开跨境物流，而跨境物流企业需要使用跨境物流系统来解决物流企业所面临的问题，从根本上说，好的跨境物流系统能更有利于跨境电商的发展！
如果物流企业不使用跨境物流系统的话，物流问题会成为跨境电商发展的瓶颈，所以跨境物流系统在跨境物流企业和跨境电商之间是桥梁关系！
1、如果跨境电商卖家是小卖家，创建初期平台出于成本考虑，会将自身网站的商品物流外包第三方，由第三方完成跨境物流运输，而平台只需要付合作运费即可，这样的缺点是，商品物流信息无法自己掌控，对于商品的退货纠纷问题，也会出现很多不必要的麻烦。
2、有的跨境电商会自建/租赁海外仓，自己完成商品头程运输甚至包括尾程，甚至全程。但是这样的物流模式会耗费大量企业财力物力，对于初期的企业来说成本过高。
没有人不想买东西快点收到产品，所以物流时效在卖家之间的竞争也就越演愈烈！
针对不同的产品，选择合适的物流时效就成了一个必须要解决的问题，保证物流时效的同时就是保证了转化率，也就是产品的运营核心！
总结：做好产品运营，必须要做好这三点，才能长久，希望每一个卖家，无论是实体还是线上，一定要记得！
纸上谈兵往往是没有用的，有想法要去实行起来才行，以上关于产品运营的三点内容，对于一些人力物力充足的大企业来说，实施优化起来非常的轻松，可对于刚做跨境电商资源贫乏的中小企业来说，面对这些繁琐的流程难免会有心无力。
不怕，现在就有一款专业为企业产品运营赋能的APP——“跨店”。
新冠肺炎疫情是于2020年全球范围爆发的一次重大突发公共卫生事件，对各国居民生活和经济发展造成了巨大冲击。疫情期间居民足不出户的生活方式给电子商务带来发展新可能。本文将从疫情带来的影响出发，切实分析电子商务当下面临的机遇和挑战。并从寻求政府扶持、完善供应链管理、探索零售新模式、谋求长期发展四个方面，提出了对电子商务长期发展的战略建议。关键词：新冠肺炎疫情；电子商务；跨境电商
一、电子商务概况
1．电子商务的概念电子商务是指以信息网络技术为手段，以商品交换为中心的商务活动；也可理解为在互联网、企业内部网和增值网上以电子交易方式进行交易活动和相关服务的活动，是传统商业活动各环节的电子化、网络化、信息化。以互联网为媒介的商业行为均属于电子商务的范畴。
2．电子商务的关联对象
电子商务主要有四方关联对象：交易平台、平台经营者、站内经营者、支付系统。（1）交易平台。交易平台即第三方电子商务平台，其主要作用是联络沟通电子商务活动中的买卖双方或多方，提供可靠的交易信息、交易记录、交易保障，是电子商务活动顺利进行所必须具备的平台、媒介。当下，第三方电子商务平台主要代表有淘宝、亚马逊、京东等。（2）平台经营者。平台经营者即第三方交易平台经营者，该类自然人、法人和其他组织需要在工商行政管理部门进行登记注册并持有营业执照。主要负责规范运营第三方交易平台并为交易双方提供特定服务。（3）站内经营者。站内经营者则是借助电子商务交易平台完成交易及有关服务活动的自然人、法人和其他组织。（4）支付系统。支付系统（亦称清算系统），主要包括完成支付指令传送和资金清算所必需的专业技术手段和提供特定支付清算服务的各类中介机构。支付系统的安全性、便捷性、完善性直接影响着电子商务活动的顺利进行及后续发展。当下，随着各大互联网企业的创新发展，国内外支付系统的安全性均得到了质的提升，为电子商务的发展打下了坚实的基础。
3．电子商务的特点
电子商务是随着互联网技术发展而出现的一种新的商品交换形式。从上世纪90年代至今，电子商务的发展先后经历了萌芽引入、波动培育、激烈竞争和稳定发展四个阶段，体现出了强大的创造性和生命力。其主要有如下特点：（1）普遍性。电子商务作为一种新型的交易方式，依托互联网技术迅速渗透扩散进广大民众的生活之中。将生产企业、流通企业以及消费者和政府带入了一个网络经济、数字化生存的新天地。（2）方便性。与传统的商务活动相比，电子商务环境摆脱了时间、地域的限制，使消费者能更快捷、方便地完成交易，同时也有助于商品信息的公开和企业服务水平的提高。（3）整体性。依托互联网技术，电子商务能够更高效智能地规范工作流程，实现人工 *** 作和电子信息处理有机结合。这有助于提高系统运行的严密性和减少人力、物力资源的浪费。（4）安全性。安全性一直是电子商务的一个关键问题，它要求网络能提供一种端到端的安全解决方案。近年来，随着电子商务的不断发展，交易的安全性也在不断提升。更完善的交易记录、第三方平台的参与、网上银行等的发展都使得电子商务的安全性得到了更好地保障，这也促进了人们在电子商务平台消费的热情。（5）协调性。协调性要求组成一项活动的各阶段、各环节衔接协调、配合有方。电子商务，作为一项商业活动，往往要求消费者与公司、生产商、批发商、零售商互相协调。通常情况下，电子商务的全过程是连贯的，其强调生产中心、物流中心、技术服务等众多部门的通力协作。
4．电子商务的存在价值
电子商务的存在价值表现在为客户节省时间、提高效率、完善服务。通过网上购物、网上直播、网上支付等方式，尽可能地节省客户、企业、社会的时间和空间，提高资源的利用率。在数字经济发展、信息多元化、社会节奏加速的21世纪，电子商务既是时代需求的产物又是经济发展的强劲动力。更好地方便消费者、与消费者互惠共赢应成为当下电子商务不断发展创新的目标和动力。
二、新冠肺炎疫情概况
新冠肺炎疫情是2020年在全球范围内爆发的一次重大突发公共卫生事件对各国居民生活和经济社会造成了巨大冲击。据统计数据，截至北京时间6月2日，全球新冠肺炎累计确诊病例超过635万例，达到6353236例，累计死亡病例超过37．6万例，达到376759例。新冠肺炎疫情下，机遇和挑战并存。一方面，当下全球经济环境紧张、企业运营风险加剧。不少企业因不能正常开工，被迫取消大量订单，现金流周转困难。另一方面，在全国防控防疫的统筹安排下，人们居家隔离、网上消费、互联网娱乐、线上学习、远程办公等需求不断攀升，催生了大量线上新业态的迅速成长。直播带货、在线教育、生鲜电子商务、远程医疗等行业迅速发展，活跃指数快速上升。
三、疫情给电子商务带来的发展机遇
1．电子商务需求激增
疫情的爆发，给人们带了一段较长的居家时间。线下消费受阻，使人们快速将消费主战场转移到了网购平台上，各大电子商务平台需求量和点击率均出现了大幅增长。国家商务部明确表示：电子商务企业在此次疫情中，对保障市场供应上起到关键性作用。这意味着当下电子商务正处于难得的红利期，各大电商企业有更多地机会被客户所了解，消费者消费习惯正在被培养、改变。此外，此次疫情中，需求增长红利不再被传统的商业巨头淘宝、京东等独占，随着一些新兴的电子商务行业顺势而生，消费者的消费需求被更全面地覆盖、满足。其中以生鲜电子商务最为活跃，根据Quest－Mobile数据显示：疫情期间盒马鲜生增速达到43．1％，叮咚买菜日均活跃增速达到93．1％。
2．电子商务形式多元化
疫情发生以来，无论是形式还是内容，电子商务都在持续创新。各种新的跨界融合的新模式不断涌现，第127届广交会将于线上举办、线上教育“停课不停学”均为线上线下融合的新尝试、新典范。此外，疫情期间人们将生活娱乐聚焦到了互联网，短视频软件成为新兴的电子商务行业带货能手。众多短视频软件中，抖音、快手占比半数以上，结合以李佳琦、薇娅为代表的带货主播的火爆走红，电子商务引流效果显著、业务订单迅速增加。一些小规模社区生鲜电子商务也正快速孵化、成长。居民线上预定蔬果，自提点自取的线上生鲜零售模式已基本形成。医药电子商务也纷纷实施送药上门举措，在疫情低迷之际为中国经济注入更多新鲜活力。
3．跨境电子商务顺势崛起
席卷全球的疫情，给我国外贸行业带来巨大压力。2020年3月中旬，有“世界工厂”之称的东莞因订单严重不足接连倒闭了两家大型外贸公司，上千名员工被迫失业。在外贸经济下滑的萧瑟背景下，跨境电子商务等新型贸易业态却意外呈现上升态势。数据显示，2020年1～2月，广东跨境电子商务进出口额同比增长33．4％，位居全国首位；海南跨境电子商务业务量增长也达到了5．5倍。天猫国际进口商品2月份的消费额同比增长超52％，京东国际、考拉海购等进口跨境电子商务平台的订单也都大幅增长。此次疫情进一步释放了消费者的消费需求，这有利于进口消费的常态化，有利于增强消费者与平台间的黏性，为跨境电子商务带来了新机会。跨境电子商务的崛起一定程度上缓解了疫情期间我国传统外贸行业的损失，为维持我国当下经济稳定做出了不可磨灭的贡献。
4．疫情推动行业的成长和完善新冠肺炎疫情孵化了与电子商务密切相关的“懒人经济”，足不出户的环境有助于消费者线上消费习惯的养成。当电子商务日益显现出其突破时空限制、资源共享、便捷快速的根本优势时，更多忠实客户群就有望被搭建，市场规模便有望扩大。此外，新冠肺炎疫情的冲击给许多电子商务企业带来了沉重的经验与教训，这迫使更多企业跳出经营舒适圈，思考电子商务未来发展新方向。当下，越来越多的企业认识到了加强供应链管理、建立伙伴合作关系在抗击未来不确定风险中发挥的重要作用。疫情虽给电子商务行业造成了难以量化的伤害，却也给予了该行业改革创新所必须的压力。这不仅有助于增强电子商务行业抵御风险的能力，更推动了行业进一步的成长、完善。
四、疫情给电子商务带来的挑战
1．物流压力重，不确定性大
国际空运市场、海运市场在疫情下正面临着前所未有的困难。各国商品进出口限制加大、物流紧张。例如位于欧洲的亚马逊仓库，为遵守“一米社交距离”规矩，关闭了所有重量超过15公斤的货品的收发业务。因此目前亚马逊欧洲站不再支持15公斤以上的商品。此外，由于物流企业劳动力紧缺等因素，无论是从物流价格还是时效性上来看，当下我国的物流水平都难以满足消费者剧增的电子商务需求。众多卖家反映疫情期间物流价格波动大且呈现增长趋势，物流时效也大不如前，部分地区的疫情还导致了当地物流路线的变更，严重影响货物交付时效，这都给电子商务企业的正常经营造成了不利影响。
2．货源紧缺，供应链考验升级
疫情严峻形势下，众多工厂面临停工停产，加之疫情期间电子商务需求激增。二者直接导致了如今许多电子商务企业面临着货源紧缺、库存不足的问题。这是对商户供应链的稳定程度以及运行效率作出的考验。许多商户在疫情的冲击下暴露出了自身原本在供应链管理方面的痛点和不足，被迫开始探索抗风险能力更强、更可靠的创新供应链模式。
3．卖家现金流不足，营运风险高
疫情下库存商品无法出售，积压货物的仓储、房租等费用和货品贬值损失不断累加，就有可能导致电子商务卖家出现严重的现金流不足。这部分资金短缺将会严重威胁一些小企业的运营，加剧市场端的优胜劣汰。有实力面对危机的商户和企业可能会留下来，没有实力的只能被淘汰，无法生存。
4．劳动力紧缺，供应能力滞后
疫情时期，一方面，电子商务企业需求上升，订单增加；另一方面，企业由于疫情影响面临着严重的劳动力紧缺。据有关数据显示，盒马鲜生春节期间的订单量同比增长了5～10倍，但由于员工复工较慢，商户、企业出现了“用工荒”的现象，使得用户需求无法得到妥善满足，大大降低了消费者购物满意度。为解决劳动力紧缺难题，一些企业开始延长员工加班时间，另一些短时间复工困难的中小企业将员工以共享模式进行短期人力输出。这些举措一定程度上推动了人力资源的再分配，缓解了一部分用工难的情况。但从线下供应效率、物流恢复程度来分析，劳动力紧缺造成的供应滞后问题仍没有被完全解决，企业仍面临着生产压力，难以收获疫情带来的需求增长红利。
5．线下转型受限，电子商务创新受阻
“新零售”概念的问世，引发了社会各个层面、特别是零售业的极大关注和参与，一方面，线上巨头在频频收购布局线下；另一方面，线下实体也在积极拥抱线上。“新零售”是一次创新，更是一场电子商务革命。而疫情更是对电子商务加速线下转型提出了更高的要求。每当突发事件到来时，线上电子商务模式通常难以即刻解决用户诉求。此时线下门店更能快速、效率地解决问题，安抚客户情绪。然而当下，电子商务的线下转型正面临着疫情带来的资金不足、线下客户流量获取困难、劳动力不足等多重挑战。商户线下转型急需更多的创新思路、动力支撑和政府扶持。
五、疫情下电子商务发展建议
1．寻求政府扶持，缓解资金紧张
新冠肺炎疫情下，许多企业面临着订单不足、资金困难的窘境。为稳定社会秩序、保障民众权益、推动经济复苏，全国各地政府均响应中央号召出台了一系列企业帮扶政策。电子商务企业应密切关注全国各地政府出台的疫情期间企业帮扶政策，积极与地方政府部门和银行金融机构沟通，在相应的政府政策帮助下努力降低仓储和营运成本，拓宽订单来源途径，进而缓解企业的现金流危机。
2．完善供应链管理，提高抗风险能力
疫情期间，电子商务需求量井喷式爆发，众多商户们出现原材料紧缺、库存不足、供货滞后的现象。企业的原材料供应、采购管理、生产复工以及供应链物流等都依赖于高效完备的供应链体系。各电子商务企业必须吸取经验教训、积极强调供应链管理、加紧完善供应链管理机制和预警体系。此外，企业还应坚持效益第一原则，灵活引进各种先进的采购理念和模式，设置科学、合理的采购组织架构，充分利用互联网在全球范围内找寻供应商，建立自己的供应链优势，逐步提高企业抵御风险的能力。
3．注入创新活力，探索零售新模式
当下，普通线上电子商务日益显现出购物体验不生动、客户交流不足等缺陷。单纯的线上电子商务已不再能够完全迎合顾客娱乐、社交的需求。因而只有将线上线下互相结合，才能达到1＋1＞2的效果，这便推动了电子商务行业向“新零售”模式的探索。新零售是指个人、企业通过运用人工智能、大数据、互联网技术等先进技术手段，提升完善商品生产、流通及销售环节，重塑业态结构与生态圈并深度融合线上服务、线下体验以及现代物流的零售新模式。从零售到新零售，多的不仅是一个“新”字，增添的是新的企业形象、经营渠道、营销组合、企业客户联系及新的技术带来的革新。尽管当下疫情为“新零售”的发展增添了强劲的阻力，但价值导向的时代必将到来。电子商务产业应积极接受疫情大考，思考解决对策并探索线下转型的新途径、新可能。企业只有绷紧为消费者服务的弦，契合消费者心理，才能在疫情的风暴中找到一条生存途径、开辟适合自身发展的蓝海市场。
4．巩固当下成果，谋求长期发展
新冠肺炎疫情孵化了与电子商务密切相关的“懒人经济”，并在培育消费者消费习惯的同时扩大了电子商务市场规模。随着疫情的日益好转，一方面，企业应抓住发展机遇，不断完善产品和服务以获取更多长期的忠实客户群，巩固疫情期间的发展成果。另一方面，面对竞争日益激烈的市场，企业应树立忧患意识，分析制定长期战略计划。在以提高企业核心竞争力为目标的前提下，鼓励多元创新思维，引进高素质行业人才，逐步打造企业品牌。
六、结语
电子商务在互联网技术支持下快速成长，但存在物流受限大、供应链不稳定、购物体验不生动等问题，存在一定的发展瓶颈。企业需要清醒、全面、辩证、长远地看待疫情带来的挑战和机遇。一方面，电子商务企业应吸取疫情的经验教训，查漏补缺，提高企业抗风险能力和自身核心竞争力；另一反面，电子商务企业还应积极顺应线上、线下相融合的“新零售”趋势，巩固发展成果的同时制定长期发展战略，逐步开拓适合自身发展的蓝海市场。在2020年全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年的时间节点上，电子商务为疫情防控和经济社会发展做出了积极贡献。各电商企业应不忘初心、砥砺前行，不断激活企业自身的“免疫系统”，持续释放新潜力、培育新动能、探索新模式、发展新经济，如此才能为国家经济社会健康发展贡献力量，也方能实现企业自身的可持续发展。
传统企业要转型成功，抓住跨境电商的风口，节省成本，提高整体效益，那就要从产供销一体化进行转型，从产品研发，采购，生产，营销等等多个方面考虑，成为一个不断完善的系统，企业各方面的绩效提升，一定是企业这个系统不断完善，不断进化的结果。然而要完成这个企业整体的转型升级，企业就要有比较完善的互联网人才储备，这个对于传统企业来说是比较困难的，这个企业前期可以找一些比较专业的互联网运营企业或者团队，先帮你们公司进行评估和诊断，做出更优质的互联网转型方案，这样避免了企业转型的盲目性，少走弯路，节省更大的成本。
跨店可以帮助传统企业完成转型做跨境电商的路程，传统企业可免费将商品一键上架到各大跨境电商平台及SNS、deal国外促销折扣网站，无须另外开店，跨店国际版店铺整合第三方平台店铺，随机选择。跨店APP有1000+境外优质跨境电商店铺流量资源协助运营推广，免去了各种广告推广费用。
我不敢说10年以后怎么样，但是当下形式来看，2022年跨境电商还属于风口期。这个时候开始做，哪怕你是从头开始，其实也来得及。
言归正传，这年头，实体经济不好做，很多线下店铺都关门了。为何不尝试走海外渠道呢，工厂也是，订单少了，为何不自己做品牌出海呢？
眼界还是要放开一些，你说你不会做网站，没有流量，为什么不积极尝试一下FunPinPin搭建独立站呢，还可以提供代营销服务，完全让你有时间去适应和学习跨境电商的节奏！商业地产如何突破招商瓶颈
商业地产项目的招商应该要做到“招得进，留得住”。商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，笔者认为可以从定位、规划设计、租金等方面着手。
从项目定位突破。要解决招商难，首先要在项目定位阶段就必解决招什么样的商户问题，有针对性招商。招什么样的商户取决于项目“卖什么、卖给谁、怎么卖”。
首先“卖什么、卖给谁”取决项目目标消费群与商圈范围，比如是社区型商业项目，就必须围绕社区居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业项目则要考虑更大区域范围内的上班族个人与公务的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求，然后根据不同的商业项目定位类型进行招商蓝图设计，针对性的招商。
其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到项目经营特色与经营理念，不同的经营特色与经营管理念有不同的商户陈列，比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果项目是独立收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。
从规划设计突破。招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。针对不同类型有商业项目，按照项目整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。
租金定价适当“放水养鱼”。招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成效。目前商业地产项目招商策略往往注重使用价格策略，而忽视租金形式与付租时间在招商中的作用，尤其是租金形式是非常有效的招商杠杆。比如为了引进一些次主力店与项目经营定位具有形象定位的标杆性品牌商家，我们可以采取合作利润分成或定额租金（低）+利润百分比（中）的形式；不同的租金形式可以有效的完善业态业种与降低铺位空置率。
除此之外，在租赁合约设计上不仅要有约束机制，更要有激励机制。比如我们可以对一些带动力强的承租大户进行税收、减免杂费，甚至当商户经营额达到制定的标准，给一定比例的租金返还来激励商户，这些都是非常有效的招商措施。
1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；
商业地产如何突破同质化困境？ 全国首期《商业地产职业经理人》认证培训将11月22日-26日在京开展，名额有限，预报从速!
:blogsina/s/blog_843e92400100vi09
“2011中国商业地产人力资源高峰论坛暨中房人力资源联盟成立仪式”于11月26日在京举办，论坛免费发放，诚邀商业地产行业人力资源精英前来参会！
去中国商业地产策划网看看吧
到论坛资料库里看看是否有相关资料 或者注册会员和大家交流下
如何化解商业地产招商困境
商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。今天的开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。
现与业内同行分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：
① 供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。
② 没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。
③ 业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可 *** 作性。
④ 建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有35米，而超市至少也要4米,结果没办法做,只能长期闲置；而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度28米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。
⑤ 租金的障碍：很多时候，一套底商地段也合适，建筑机构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。
⑥ 招商环节工作存在大量认识和 *** 作上的误区：人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。
⑦ 缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。 曾经说过，路线是个纲，纲举目张，对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。而目前的现实是，开发商对前期规划的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。
⑧ 缺少优秀的招商人才和招商管理人才： 曾说过：路线确定好之后，干部是关键。商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。“二十一世纪什么最缺？人才。”这句《天下无贼》的对白用在此处是再合适不过了。
⑨ 缺少在招商环节的执行力：没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。战略与执行，战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的执行。
⑩ 缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。
以上对开发商在商业地产招商遇到困境的成因做了简单总结。有些问题，比如公司治理方面存在的问题，公司领导层出现的问题，属于一般的公共问题，影响的并非招商这一个环节，所以未加探讨。
商业地产如何实现高效招商
一、适合性定位的选择
招商是商业项目运作过程中的一个重要环节，但也不可以单就招商而谈招商，谈招商的基础是有了正确的前置条件——招商执行前具备了合理的项目定位。定位作为一个项目的战略性选择，是项目确定发展方向的至关重要的事情。就像是在管理中常讲到的，战略对了，策略出点问题是可以挽回的，但如果战略错了，策略越正确，可能就偏离得越远，可导致全盘皆输。现实状况是，很多项目前置条件并不正确。我们看到目前国内的地产开发企业中，诸多存在着创办人或董事长/总经理绝对权威的现象，战略性方向基本都由其个人决策，因此便出现了一些由高层凭借主观想象对商业项目做出定位判断的事情，结果导致招商很难达到理想程度，造成项目不能实现应有的商业价值， *** 作的职业经理人也被一换再换，都成为了定位不当的“牺牲品”。从目前北京商业地产市场的现实情况来看，一些未能实现成功招商的项目不乏有的处于城市的黄金地段，其招商失败诸多是因定位偏差所造成，因此好的地段并非是项目招商成功的充分条件，项目定位是否合理亦是十分关键的因素。
二、适应性的建筑设计
在一定程度上，购物中心招商的过程就好比是中国传统的相亲过程，亦十分强调门当户对，项目的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌，一个项目如果希望对国际一线品牌进行招商，则最好是“身世”与“相貌”兼备。目前的现实状况是，“地段”对于商业项目的重要性是能够被充分认识的，但是，建筑设计的重要性仍未被普遍认知，以相亲作为比喻，就是很多人以为好身世便可找到好的女朋友，没有去思考如果再加上好相貌便会有更大的挑选空间。
在开店选址过程中，商业品牌往往都优先考虑入驻城市中的标志性项目，这里所指的标志性项目可以理解为两种：一种是现已建成并进入运营的现实标志性项目，另一种是在建但给人信心可成为标志性项目的项目。目前市场上的在招商项目大多都处于在建状态，考虑将具备优势基础的项目包装成为一个“在建的标志性项目”，是提升“招商势能”的有效方法，这一结果的达成，除项目自身的地段、体量、功能等要素外，建筑设计师的方案亦至关重要，因为一般人都不会认为平庸“相貌”的建筑会成为城市标志。同时，因购物中心的最终用家是不同业态的零售商，所以在建筑设计时需前瞻性地考虑到不同业态对硬件的需求特征，比如一般超市的层高达到55米为好，而院层高需在9米以上，餐饮则要有烟道、燃气预留等。如果在设计时未能为业态商家做到针对性硬件条件的预留，则未来招商也就很难成功。
三、合理的招商节奏把握
在招商执行时，配合工期阶段，在合理的时机做合适的事情会起到“事半功倍”的效果。具体而言，不同业态类别，不同大小面积的零售商，在对选择签约入驻项目的时机选择上都不尽相同，像超市、百货公司等大型卖场，应该在较早的阶段进行招商接洽，并最好是让其参与到项目的深化设计过程中，以便适当地依据其需求做出针对性的设计考虑；此外，大型卖场等主力店的入驻不仅直接影响到购物中心的业态布局，而且对其他店铺的招商也有很大的促进作用，常常能带动整个购物中心后期的顺利招商，这主要是源于主力店对吸引人流所起到的关键作用。而像一般服装店铺，就需要进入工期后半段时再正式启动招商，这不仅是因为这些中小店铺对商业硬件设施无过多的特殊要求，还因为在过早的时候这些商家一般也不会给出十分明确的意向。
四、针对性的推广策略
目前诸多发展商在进行商业项目运作时，带有典型的住宅思路，如在招商时选择大众媒体进行集中广告投放，制作的招商手册如同销售楼书般抒情浮夸等。与住宅产品所面向的大众人群不同，商业项目在招商时面对的基本都是专业零售商，越是定位高档次的越是如此，这些零售商都是较为理性与专业的人群，是属于小众范畴。在看招商文件时，零售商可能更关注的是区域的人流、硬件情况等务实细节内容的说明，所以不够务实的招商文件不但难以起到实质的推动作用，还可能适得其反。并且，运用大众媒体向其传达信息亦可能不会高效，针对性的推广才会更具实效性。以开业不久的新光天地为例，该项目从始至终都保持了高度专业的推广思路，有效推动了项目招商进程，具体如在招商启动时邀约针对性媒体举行新闻发布会造势，尔后借助专业渠道向目标客户进行一对一的招商推介，到一定阶段后借助客户答谢酒会的形式发布招商成果，吸引更多新客户等。
五、专业及稳定的团队
商业项目的招商实际上是一个合作伙伴的整合计划，因为每一个商家都有自己的专业判断，新开每一个店铺一般也都是需要实现盈利目的，因此商业项目的业主在针对这些商家的招商过程中，应该是已经构思了一个让目标商家都可相信的在项目中的盈利商业计划，并需要招商人员要有系统的思考及表达，如此才可能给商家更多信心。另外，在招商工作执行中，每一个招商人员不仅是代表个人，而更是代表其公司，所以招商人员的形象及其在工作中表现出的专业水平也就成为了商家衡量其公司规范程度、实力状况、以及专业化水准的直观参照，从而影响到对项目的信赖，左右招商的结果。
并且，一般大型购物中心的招商工作需要一年甚至更长的时间跨度，业主无论是委托代理公司还是自建团队，保持招商团队的稳定性亦是实现高效招商的重要途径。如果发展商频繁更换项目团队或者负责人的话，一方面会因与零售商彼此重新磨合而付出更多的机会成本，另一方面也会使零售商对业主公司的稳定性产生怀疑，从而增加项目的负面阻力。
否达到对方的要求，企业是否能够了解加盟商的需求，加盟商是否具备加入企业的条件，种
无论是西方的营销模式还是国内的营销模式，而国内的营销模式则是基于西方理论的
引进和演变的，到目前为止大致经历了三个阶段：
一、品牌定位的营销模式
概念包括品牌包装、识别、更深层次的是品牌的差异化定位，告知消费者自身的品牌有何与
众不同，目前国内成熟的品牌都做到了这个阶段。
二、产品信息告知的营销模式
企业制造出新产品，只要把产品信息简单地发不出去，就基本上达到了营销的目的。
但是由于产品之间容易互相抄袭，这会使得这种营销模式出现严重的问题，特别是在做招商
面，企业要在消费者心中塑造良好的品牌形象。
三、消费者沟通的营销模式
说到市场营销，解决营销的问题就是解决定位与切入点的问题。国内很多企业做到一
定程度就会遇到销售瓶颈，无论是加大广告推广力度还是加大招商规模，都无法得到突破，
融入大量资金可完全从战略上突破，但年销售额几亿元的企业并不具备这种大步跨越的条
件，那么对于中小企业来说，能突破销售瓶颈的方法就是通过区域市场破局来解决营销问题，
使得经销商有效打开或者大幅度提升当地市场。
对于企业来说，首先要解决的问题不是空洞地谈营销模式和盈利模式，而是真正地去
把当地市场和消费者了解透彻，了解和品牌定位和企业能力相符合的区域市场，了解消费者
的内心需求以及真正的需求点，找到精准的市场定位和切入点，才能突破瓶颈期，把企业做大做强。
任何形式的网站都只是一个载体，这样的网站本身所具有的功能在狠大的程度上起到的作用仅仅是信息传播的作用，它是一个桥梁。
跨境电商瓶颈如何突破？跨境电子商务发展主要面临三大瓶颈：其一，跨境物流碎片化导致监管困境。其二，跨境网购进口通关管理制度改革亟待全面推进。其三， 跨境电子商务统计制度尚未统一。那么目前有哪些跨境电商可以很好的突破这跨境电商瓶颈呢？据我所知道的跨境电商里领尚环球之家就做的不错，领尚环球之家由美国、印度、香港等多个国家或地区的IT和贸易服务团队组成，业务主要涉及网站和信息系统开发及维护、海外营销推广、国际贸易服务等。同时领尚环球之家为您保“驾”护航，一流专业团队为您打通出口海关之路，出口货物畅通无阻。
商业地产怎样成功招商？ 没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。中、大型商业地产项目的招商按照招商顺序的先后，可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。
开发前期招商开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能； TIPS：主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！
开发中期招商指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。TIPS：开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得 到预期的成功。 开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。 TIPS：既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。 开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整。
TIPS：开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失败的，开发商、管理商不得不在项目开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产项目满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。以上是按照招商顺序划分的招商类型，这样划分是希望说明上述四个阶段的招商有不同的招商目标，每个阶段的任务都很具体，如果因为 *** 作问题发生顺序的颠倒，那么招商的结果和效率会受到比较大的影响，甚至招商工作无法完成。很多商业地产的开发商往往忽视或者没有能力完成开发前期、开发中期的招商工作，把这两个阶段的招商任务都放到开业招商阶段进行，如果没有知名商家进驻，带动或协助招商，这种情况特别容易导致二次定位、二次招商。总之，按照招商顺序进行的商业地产招商分类很大程度上体现的是完全竞争市场的招商步骤，在当前市场环境下，专业化水平比较低的开发商几乎无法按照上面的步骤进行招商，但不能因为专业化水平低招商不利，去否定上述招商步骤对招商提出的阶段性目标的要求，开发商专业化水平越高，越有可能按照上述步骤无差错完成招商。
跨境电商是真的，也是可以做的，虽然现在电商行业整体发展的非常好，在世界都是领先地位，但是这仅限于国内，在国际上我们国家的电商做得也还不错，但是还是有很高的发展空间的，不管你是自己有产品有技术想做跨境电商，还是想通过跨境电商去购买产品都是可以去做的。
随着这些年的发展，电商越来越火爆，这几年短视频的火爆，直接让电商更上一层楼！明星、网红带货不断的刺激着所有用户的消费，双11预热的时候李佳琦和薇娅的销售额更是破了纪录，每年的电商购物金额都在上涨，电商依然有着很好的发展趋势。
但是国内的竞争是非常激烈的，明星的加入让直播带货更加难做，所以很多人选择去做跨境电商，很多人想把产品卖出去其实缺的就是渠道，但是跨境电商很好地解决了这个问题，跨境电商可以通过互联网去展示产品，然后通过互联网进行交易，再通过异地仓储进行发货，整个流程下来通过网络就可以完成，相较于传统交易模式，要方便了很多，而且跨境电商可以保证买卖双方能更好地完成交易。
现在的跨境电商也很好的得到了国家的支持，因为做的人越来越多，国家也支持去做跨境电商，但是在交易方式、货物运输、支付结算等方面与传统贸易方式差异较大。现行管理体制、政策、法规及现有环境条件已无法满足其发展要求，主要问题集中在海关、检验检疫、税务和收付汇等方面。所以国家提出多项措施，保证跨境电商能够交易完成。
在我们国家，电商的起步要比国外要晚，但是发展却是要快于其他国家，跨境电商也是一样，起步晚但是增速快，所以这些年越来越多的人开始去做跨境电商，因为先进入这行，那么你的起步就要比别人快，也要有一些优势，但是现在跨境电商还是局限一些类目，同样也是处于发展阶段，因为国外还有很多国家并不了解中国的产品，并且也看不到中国的产品，同样这也是商机，哪里有需求，哪里就可以形成交易。
跨境电商是真实的，也是可以去做的一件事情，现在做的人还不错，所以还有机会吃到红利的，但是因为国内电商的整体速度发展非常快，跨境电商也样会做的人越来越多！
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