房地产评估报告

房地产评估报告

房地产评估报告，报告具有成文事后性的特点，随着社会的发展，越来越多的事务都会使用到报告，不管是在校社工还是职场人都需要学会写报告，以下为大家分享房地产评估报告。

房地产评估报告1

一、 委估项目

公司所属房产抵押贷款估价项目

二、 委托方

名称：公司

地址：

三、 估价方

名称：房地产评估咨询有限公司

地址：

证书号： 资质等级：

法定代表人：

四、 估价对象概况

估价对象位于，其合法产权人为公司，建筑面积共968769平方米。

其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为743012m2，平均层高36米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观成新，房屋所有权证号码为。

副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为225757m2，平均层高32米，建成于20xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为。

五、 估价目的

为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

六、 估价时点

20xx年8月15日

七、 价值定义

采用公开市场价值标准

八、 估价原则

本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：

1 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

2 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。

3 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。

九、 估价依据

1 委托方提供的资料

(1)委托书;

(2)委托方企业营业执照复印件;

(3)房屋所有权证复印件。

2 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

3 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

4 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。

十、 估价方法

估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

十一、 估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥226534万元)。

十二、变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。

估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：

①中介服务费：5%--6%

②契税：4%

③营业税、城市维护建设税及教育费附加：55%

④所得税：20%

⑤过户手续费：2%左右

⑥印花税：05‰

⑦其它费用

十三、估价人员

中国注册房地产估价师

注册号：

中国注册房地产估价师

注册号：

十四、估价作业时间

20xx年8月12日—

十五、估价报告有效期限

本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

评估人：

20xx年XX月3日

房地产评估报告2

一、委托方

单位名称：XXXXX

单位住址：

联系电话：XXXXX

二、估价方

机构名称：XX房地产评估有限公司

单位住址：XX市X路X号X大厦22楼

法定代表人：XX

联系电话：X

三、估价对象

一 物质实体状况

1建筑物状况

⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为36997m2，其中含公摊面积992924m2。

⑵XXXXX位于XX市XXXXX，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。XXXXX外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;

内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间，装修中档;XXXXX配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般;设地下停车场。

2委估对象利用现状

委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。

3周围环境

估价对象位于XX市XXXXX第12层B8号，正南方靠XXX方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。

二 权益状况

委估对象位于XX市XXXXX第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第XXX号，权属XXXXX所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。

四、估价目的

为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。

五、估价时点

XX年X月X日。

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)

即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。

七、估价依据

一 行为依据

《委托评估函》。

二 法律法规依据

1《中华人民共和国土地管理法》。

2《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

4《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。

三 取价依据

《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。

四 产权依据

《房屋所有权证存根》邕房权证字第XXX号

八、估价原则

一 合法原则。

二 公平原则。

三 最高最佳使用原则。

四 替代原则。

五 估价时点原则。

六 综合分析原则及多种方法比较原则。

九、估价方法

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

十、估价结果

房地产价格及单价 小写 大写

房地产正常价格 1136000元 壹佰壹拾叁万陆仟圆整

房地产正常单价 3070元/m2 叁仟零柒拾圆整每平方米

房地产拍卖底价 909000元 玖拾万零玖仟圆整

房地产拍卖单价 2457元/m2 贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米

十一、估价作业日期

XX年X月X日至X月X日。

十二、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。

十三、估价人员

估价师签名 资格证书号 估价师签名

XXX XXXXX

XXX XXXXX

房地产评估报告3

一、委托方与产权持有者概况及其他评估报告使用者

1、委托方：XX市XX区人民法院

2、产权持有者：XXX。产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。

3、评估报告使用者：委托方及委托方指定的其他报告使用者

二、评估目的

因XXX与YYY的执行纠纷一案，需确定委估机器设备的市场价值。本次评估目的为该行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估范围和评估对象根据XX市XX区人民法院司法鉴定委托书、查封扣押清单，经现场勘查盘点，制作盘点清单，并由经办法官、申请执行人和被执行人代表确认签字。具体为

机器设备详细情况如下：

共6套设备,分别为LH450/13铜大拉链退火机组、JLK-630/6+12+18+24+30框式绞线机、CCV 500KV XLPE 交联电缆生产线、35KV三层共挤干法交联生产线、RN-A绝缘生产线和Φ1600/1+1+3成缆机,详见《机器设备清查评估明细表》

四、价值类型及其定义

根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的'情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日是20XX年8月11日。

评估基准日的选择是委托方根据评估目的、评估要求及评估目的所对应的经济行为所定的交易时点确定。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XX市XX区人民法院司法评估委托书(20XX)甬海法评字第110号。

(二)准则依据

1 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号);

2 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号);

3 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号);

4 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号);

5 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号);

6 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号);

7 《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号);

8 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);

9 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)。

(三)产权依据

产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。

(四)取价依据

1、相关网站;

2、评估人员现场勘察记录;

3、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。

七、评估方法

根据本次评估特定目的，结合被评估资产的实际状况以及评估数据的可搜集性，本次评估将对机器设备项目采用重置成本法、对动产项目采用市场法予以确定资产价值。并充分考虑期后司法处置整体变现因素。

成本法是以取得被评估资产的重置成本为基础，扣除资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等因素确定资产评估价值。

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

八、评估程序实施过程和情况

评估人员于20XX年8月11日对纳入此次评估范围内的资产进行了评估。主要评估过程如下：

接受委托：20XX年8月11日，接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和计划安排，经与委托方协商，拟定了相应的评估计划。

现场实地勘察：包括查验评估范围内的机器设备等实物状态。

评定估算：评估人员根据企业实际情况确定委估资产的评估方案，明确具体评估参数和价格标准，进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。

内部审核、征求意见及出具报告：项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、稽核部三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。

九、评估假设

本次评估除了以企业持续经营为假设前提外，还包括：

1 一般假设

国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。

2 特殊假设

有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论

评估结论：经评估，委托评估的机器设备评估价值为人民币14,4XX,23000元(大写壹仟肆佰肆拾壹万伍仟贰佰叁拾元整)。

以上评估结论详见评估明细表。

上述评估结论是根据我们的评估工作而得出的，不包括下述“十一、特别事项说明”中所披露的相关事项对其可能产生的影响。

怎样辨别电缆质量好坏
购买电线时怎样鉴别优劣 国家已明令在新建住宅中应使用铜导线。但同样是铜导线，也有劣质的铜导线，其铜芯选用再生铜，含有许多杂质，有的劣质铜导线导电性能甚至不如铁丝，极易引发电气事故。目前，市场上的电线品种多、规格多、价格乱，消费者挑选时难度很大。单就家庭装修中常用的25平方毫米和4平方毫米两种铜芯线的价格而言，同样规格的一盘线，因为厂家不同，价格可相差20%~30%。至于质量优劣，长度是否达标，消费者更是难以判定。 据业内人士透露：电线之所以价格差异巨大，是由于生产过程中所用原材料不 变频电缆
同造成的。生产电线的主要原材料是电解铜、绝缘材料和护套料。目前原材料市场上电解铜每吨在5万元左右，而回收的杂铜每吨只有4万元左右；绝缘材料和护套料的优质产品价格每吨在8000元~10000元，而残次品的价格每吨只需4000元~5000元，差价更悬殊。另外，长度不足，绝缘体含胶量不够，也是造成价格差异的重要原因。每盘线长度，优等品是100米，而次品只有90米左右；绝缘体含胶量优等品占35% ~40%，而残次品只有15%。通过对比，消费者不难看出成品电线销售价格存在差异是材质上存在猫腻所致。
电缆介绍
[electric cable;power cable] 通常是由几根或几组导线[每组至少两根]绞合而成的类似绳索的电缆,每组导线之间相互绝缘,并常围绕着一根中心扭成，整个外面包有高度绝缘的覆盖层
电线电缆是指用于电力、通信及相关传输用途的材料。“电线”和“电缆”并没有严格的界限。通常将芯数少、产品直径小、结构简单的产品称为电线，没有绝缘的称为裸电线，其他的称为电缆；导体截面积较大的(大于6平方毫米)称为大电线，较小的(小于或等于6平方毫米)称为小电线，绝缘电线又称为布电线。
电缆分类
电线电缆主要包括裸线、电磁线及电机电器用绝缘电线、电力电缆、通信电缆与光缆。 电线电缆是指用于电力、通信及相关传输用途的材料。“电线”和“电缆”并没有严格的界限。通常将芯数少、产品直径小、结构简单的产品称为电线，没有绝缘的称为裸电线，其他的称为电缆；导体截面积较大的(大于6平方毫米)称为大电线，较小的(小于或等于6平方毫米)称为小电线，绝缘电线又称为布电线。 电线电缆主要包括裸线、电磁线及电机电器用绝缘电线、电力电缆、通信电缆与光缆。 电缆有电力电缆、控制电缆、补偿电缆、屏蔽电缆、高温电缆、计算机电缆、信号电缆、同轴电缆、耐火电缆、船用电缆等等。它们都是由多股导线组成，用来连接电路、电器等。
电线电缆命名
命名规则
电线电缆的完整命名通常较为复杂，所以人们有时用一个简单的名称(通常是一个类别的名称)结合型号规格来代替完整的名称，如“低压电缆”代表06/1kV级的所有塑料绝缘类电力电缆。电线电缆的型谱较为完善，可以说，只要写出电线电缆的标准型号规格，就能明确具体的产品，但它的完整命名是怎样的呢？ 电线电缆产品的命名有以下原则：
产品名称中包括的内容
(1)产品应用场合或大小类名称
(2)产品结构材料或型式；　(3)产品的重要特征或附加特征 基本按上述顺序命名，有时为了强调重要或附加特征，将特征写到前面或相应的结构描述前。
结构描述的顺序
产品结构描述按从内到外的原则：导体-->绝缘-->内护层-->外护层-->铠装型式。
简化
在不会引起混淆的情况下，有些结构描述省写或简写，如汽车线、软线中不允许用铝导体，故不描述导体材料。 案例： 额定电压87/15kV阻燃铜芯交联聚乙烯绝缘钢带铠装聚氯乙烯护套电力电缆 (太长了！) “额定电压87/15kV”——使用场合/电压等级 “阻燃”——强调的特征 “铜芯”——导体材料 “交联聚乙烯绝缘”——绝缘材料 “钢带铠装”——铠装层材料及型式(双钢带间隙绕包) “聚氯乙烯护套”——内外护套材料(内外护套材料均一样，省写内护套材料) “电力电缆”——产品的大类名称 与之对应的型号写为ZR-YJV22-87/15，型号的写法见下面的说明。
电线电缆制造流程概述
电线电缆的制造与大多数机电产品的生产方式是完全不同的。机电产品通常采用将另件装配成部件、多个部件再装配成单台产品，产品以台数或件数计量。电线电缆是以长度为基本计量单位。所有电线电缆都是从导体加工开始，在导体的外围一层一层地加上绝缘、屏蔽、成缆、护层等而制成电线电缆产品。产品结构越复杂，叠加的层次就越多。
电缆制造工艺流程简介
一、电线电缆产品制造的工艺特性： 1．大长度连续叠加组合生产方式 大长度连续叠加组合生产方式，对电线电缆生产的影响是全局性和控制性的，这涉及和影响到： （1）生产工艺流程和设备布置 生产车间的各种设备必须按产品要求的工艺流程合理排放，使各阶段的半成品，顺次流转。设备配置要考虑生产效率不同而进行生产能力的平衡，有的设备可能必须配置两台或多台，才能使生产线的生产能力得以平衡。从而设备的合理选配组合和生产场地的布置，必须根据产品和生产量来平衡综合考虑。 （2）生产组织管理 生产组织管理必须科学合理、周密准确、严格细致， *** 作者必须一丝不苟地按工艺要求执行，任何一个环节出现问题，都会影响工艺流程的通畅，影响产品的质量和交货。特别是多芯电缆，某一个线对或基本单元长度短了，或者质量出现问题，则整根电缆就会长度不够，造成报废。反之，如果某个单元长度过长，则必须锯去造成浪费。 （3）质量管理 大长度连续叠加组合的生产方式，使生产过程中任何一个环节、瞬时发生一点问题，就会影响整根电缆质量。质量缺陷越是发生在内层，而且没有及时发现终止生产，那么造成的损失就越大。因为电线电缆的生产不同于组装式的产品，可以拆开重装及更换另件；电线电缆的任一部件或工艺过程的质量问题，对这根电缆几乎是无法挽回和弥补的。事后的处理都是十分消极的，不是锯短就是降级处理，要么报废整条电缆。它无法拆开重装。 电线电缆的质量管理，必须贯串整个生产过程。质量管理检查部门要对整个生产过程巡回检查、 *** 作人自检、上下工序互检，这是保证产品质量，提高企业经济效益的重要保证和手段。 2．生产工艺门类多、物料流量大 电线电缆制造涉及的工艺门类广泛，从有色金属的熔炼和压力加工，到塑料、橡胶、油漆等化工技术；纤维材料的绕包、编织等的纺织技术，到金属材料的绕包及金属带材的纵包、焊接的金属成形加工工艺等等。 电线电缆制造所用的各种材料，不但类别、品种、规格多，而且数量大。因此，各种材料的用量、备用量、批料周期与批量必须核定。同时，对废品的分解处理、回收，重复利用及废料处理，作为管理的一个重要内容，做好材料定额管理、重视节约工作。 电线电缆生产中，从原材料及各种辅助材料的进出、存储，各工序半成品的流转到产品的存放、出厂，物料流量大，必须合理布局、动态管理。 3．专用设备多 电线电缆制造使用具有本行业工艺特点的专用生产设备，以适应线缆产品的结构、性能要求，满足大长度连续并尽可能高速生产的要求，从而形成了线缆制造的专用设备系列。如挤塑机系列、拉线机系列、绞线机系列、绕包机系列等。 电线电缆的制造工艺和专用设备的发展密切相关，互相促进。新工艺要求，促进新专用设备的产生和发展；反过来，新专用设备的开发，又提高促进了新工艺的推广和应用。如拉丝、退火、挤出串联线；物理发泡生产线等专用设备，促进了电线电缆制造工艺的发展和提高，提高了电缆的产品质量和生产效率。 二、电线电缆的主要工艺 电力电缆
电线电缆是通过：拉制、绞制、包覆三种工艺来制作完成的，型号规格越复杂，重复性越高。 1．拉制 在金属压力加工中在外力作用下使金属强行通过模具（压轮），金属横截面积被压缩,并获得所要求的横截面积形状和尺寸的技术加工方法称为金属拉制。 拉制工艺分：单丝拉制和绞制拉制。 2．绞制 为了提高电线电缆的柔软度、整体度，让2根以上的单线，按着规定的方向交织在一起称为绞制。 绞制工艺分：导体绞制、成缆、编织、钢丝装铠和缠绕。 3．包覆 根据对电线电缆不同的性能要求，采用专用的设备在导体的外面包覆不同的材料。包覆工艺分： A．挤包：橡胶、塑料、铅、铝等材料。 B．纵包：橡皮、皱纹铝带材料。 C．绕包：带状的纸带、云母带、无碱玻璃纤维带、无纺布、塑料带等，线状的棉纱、丝等纤维材料。 D．浸涂：绝缘漆、沥青等 三、塑料电线电缆制造的基本工艺流程 1．铜、铝单丝拉制 电线电缆常用的铜、铝杆材，在常温下，利用拉丝机通过一道或数道拉伸模具的模孔，使其截面减小、长度增加、强度提高。拉丝是各电线电缆公司的首道工序，拉丝的主要工艺参数是配模技术。 2．单丝退火 铜、铝单丝在加热到一定的温度下，以再结晶的方式来提高单丝的韧性、降低单丝的强度，以符合电线电缆对导电线芯的要求。退火工序关键是杜绝铜丝的氧化 3．导体的绞制 为了提高电线电缆的柔软度，以便于敷设安装，导电线芯采取多根单丝绞合而成。从导电线芯的绞合形式上，可分为规则绞合和非规则绞合。非规则绞合又分为束绞、同心复绞、特殊绞合等。 为了减少导线的占用面积、缩小电缆的几何尺寸，在绞合导体的同时采用紧压形式，使普通圆形变异为半圆、扇形、瓦形和紧压的圆形。此种导体主要应用在电力电缆上。 4．绝缘挤出 塑料电线电缆主要采用挤包实心型绝缘层，塑料绝缘挤出的主要技术要求： 4．1．偏心度：挤出的绝缘厚度的偏差值是体现挤出工艺水平的重要标志，大多数的产品结构尺寸及其偏差值在标准中均有明确的规定。 4．2．光滑度：挤出的绝缘层表面要求光滑，不得出现表面粗糙、烧焦、杂质的不良质量问题 4．3．致密度：挤出绝缘层的横断面要致密结实、不准有肉眼可见的针孔，杜绝有气泡的存在。 5．成缆 对于多芯的电缆为了保证成型度、减小电缆的外形，一般都需要将其绞合为圆形。绞合的机理与导体绞制相仿，由于绞制节径较大，大多采用无退扭方式。成缆的技术要求：一是杜绝异型绝缘线芯翻身而导致电缆的扭弯；二是防止绝缘层被划伤。 大部分电缆在成缆的同时伴随另外两个工序的完成：一个是填充，保证成缆后电缆的圆整和稳定；一个是绑扎，保证缆芯不松散。 6．内护层 为了保护绝缘线芯不被铠装所疙伤，需要对绝缘层进行适当的保护，内护层分：挤包内护层（隔离套）和绕包内护层（垫层）。绕包垫层代替绑扎带与成缆工序同步进行。 7．装铠 敷设在地下电缆，工作中可能承受一定的正压力作用，可选择内钢带铠装结构。电缆敷设在既有正压力作用又有拉力作用的场合（如水中、垂直竖井或落差较大的土壤中），应选用具有内钢丝铠装的结构型。 8．外护套 外护套是保护电线电缆的绝缘层防止环境因素侵蚀的结构部分。外护套的主要作用是提高电线电缆的机械强度、防化学腐蚀、防潮、防水浸人、阻止电缆燃烧等能力。根据对电缆的不同要求利用挤塑机直接挤包塑料护套。

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