物业扎堆上市，未来靠社区智能化拼天下吗?

随着物业管理行业热度的不断上升，各房地产公司开始拆分旗下物业公司进行上市，国内物业管理行业也迎来了“上市热潮”。

一是物业管理行业迎来上市潮。

最新数据显示，截至2020年底，共有42家物业管理公司登陆资本市场，其中38家选择在香港上市，4家物业管理公司登陆a股市场。这些数据正在打破物业管理行业上市的旧传统。

事实上，自2014年第一家物业管理公司上市以来，新上市的物业管理公司每年都保持个位数的增长，这一现象直到2019年才得到改善。数据显示，2018年至2020年，新上市的物业管理公司数量分别达到6家、11家和19家，呈现每年翻番的趋势。

目前20强房企中，只有万科和龙湖未分拆旗下物业上市，其他地产巨头的物业业务，如碧桂园服务、恒大地产、华润万象生活、融创服务、世茂服务等地产物业公司均已上市。其中，恒大地产、华润万象人寿等公司，上市不到两个月就实现了股价翻番的小目标。

但在物业管理公司的背后，则与当前国内房地产行业外部环境的变化有关。一方面，在国家“不炒”、“三条红线”的政策指引下，加快地产板块上市成为房地产企业“去杠杆、增权益”的有效手段。具体来说，房地产公司通过分拆物业板块上市，可以通过股权融资降低企业实际杠杆率和资产负债率，帮助企业补充现金流。

另一方面，国家相关部门出台的“房产新政”也给行业带来了新的想象空。1月5日，国家多部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理的通知》。受此政策影响，A+H 中42只地产股次日全线上涨，可见资本市场对物业管理板块的认可。

但归根结底，物业管理的价值之所以被凸显，根本原因是我国房地产市场正逐步步入存量经济时代，提升住房体验和生活品质成为当前及今后一段时间人们住房的刚需。在这个领域，中国还处于发展的初级阶段，未来还有很大的发展潜力，这也是外界普遍看好物业管理的真正原因。

二是MA加速抢占蓝海市场

当然，物业管理受资本追捧，也与其自身的商业模式有关。具体来说，物业管理属于轻资产、低杠杆的运营模式。前期运营不需要过多的资金投入，物业成本可以提供稳定的现金流。另外，物业管理方兴未艾，巨大的存量市场和增值服务的可能性为其后续发展提供了极大的想象空间空。

根据此前相关部门发布的《关于全面推进城市旧社区改造的指导意见》，2020年计划新开工城市旧社区3.9万个，涉及居民700万人。这个改造数据是2019年的两倍。据机构测算，3.9万个老旧小区有望吸引投资约1.2万亿元，新的万亿蓝海将开启。

在此背景下，如何通过投资MA来扩大物业管理的布局，成为巨头们的当务之急。比如刚刚上市两个月的恒大地产，最近斥资15亿元，一举拿下浙江亚太酒店物业服务有限公司100%股权。通过此次并购，恒大地产的管理面积也一举突破3.8亿平方米，实现22%的年度扩张目标。

事实上，近年来，恒大地产远不止是唯一的地产收购公司。数据显示，2019年相关的房产收购只有四五起。例如，2019年9月，永盛生活服务耗资4.62亿元，完成收购青岛雅苑物业55%股权；碧桂园服务以1.9亿元拿下嘉凯城物业100%股份；中海地产以466万元竞得中建捷成地产100%股权...

这股并购潮的背后，与诸多因素有关。一方面，房地产行业的分散集中直接导致了物业管理行业的分散格局，从而为资本提供了空改善行业格局的空间；

另一方面，房地产公司的洗牌也让大房企的物业公司有了更好的现金流和利润，从而使其有了更强的扩张能力。基于此，不难理解物业管理公司加速并购扩张。

第三，头部效应更加突出。

随着行业并购的加速，行业的头部效应越来越明显。据不完全统计，在快速扩张的2020年，物业管理行业几乎每个月都会出现物业与企业整合的案例。

以碧桂园服务为例，市值高达2031亿(截至2月3日收盘价)，成为唯一市值超过2000亿的物业公司，恒大地产、华润万象生活以近千亿的估值紧随其后；融创服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、中海物业等物业公司均处于市值100-500亿港币的第三梯队，其余均为100亿以下的小型物业公司。

除了疯狂的收购，头部物业公司也在不断探索新的业务范围。比如很多物业公司与地方政府、国企、工业园区等签约。将服务范围扩大到市政和河道区域，积极完善第三方服务领域。目前包括万科物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务等在内的多家物业公司。已经在加速布局这个城市服务的新赛道。

从规模上看，管理面积超过1亿平方米的上市物业公司只有十家。如此大的管理面积，决定了后面的小玩家很难追上，也决定了接下来物业管理的竞争只会是头部物业管理公司之间的竞争。

事实上，目前，头部物业公司规模的争夺已经开始。根据近期曝光的恒大地产2021年“军令状”，2021年恒大将实现两大目标:一是实现每月新增管理面积3000万平方米；第二，季度利润比去年同期增长了50%以上。如果实现这一目标，未来一年恒大地产管理面积将达到6亿平方米，净利润将达到39亿元；

规模类似的碧桂园服务公司(Country Garden Services)过去两年也围绕基础物业服务和增值物业服务进行了几笔收购。投资并购后，其管理的物业面积不断扩大，行业影响力稳步上升。

可以预见，未来物业公司之间的规模竞争仍将持续，拥有更多资源的头部物业公司将在这一过程中进一步发展壮大。

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