电商孵化招商如何找客户

招商途径
（1）自主招商
现场接待：由于孵化器项目的不可移动性，现场接待是孵化器招租中最为重要的方式，客户通过自己上门或代理引进，来孵化器现场进行咨询、参观、考察写字楼，由招商人员介绍、陪同参观考察并通过招商人员的详细介绍并努力游说客户，达到促成客户成交的目的。因此招商人员的仪表言谈举止、接待现场的和对国家支持科技型企业的政策熟练程度就非常关键。
现场接待的招租方法体现了孵化器租赁的特点，客户可以直接考察有意向的房间，亲身感受孵化器的管理及配套设施。因此，招租工作不仅是孵化器招商部门的工作而是孵化器各部门的工作，应该建立起以招商为导向、各部门配合的招商体系。
首先，在孵化器人流量大、位置显著、设立招商中心。作为孵化器项目租赁推介的主要场所，不仅要展示孵化器形象，同时亦需为招商人员和客户提供一个舒适的洽谈空间。同时销售人员应具备如下素质：
（1） 端庄的相貌，良好气质和仪表；
（2） 统一着正装，衣着整洁，举止大方；
（3） 自信心强，热情开朗；
（4） 专业知识和语言技巧；
（5） 能够平衡孵化器和客户的利益。
其次，招商工作应当得到物业管理相关部门的配合，物业管理人员为客户介绍孵化器物业管理提供的服务内容，解答客户疑问，在谈判的中后期和招商人员做好客户的交接工作；工程技术人员为客户就孵化器技术条件进行讲解，解答客户有关工程方面的问题，解决相关工程问题，协助客户做好二次装修（指客户在租赁孵化器后，根据自身办公的需要对写字间进行的装修工作）。
电话直销：孵化器的主要客户为办公用户，潜在客户主要集中在其它写字楼或产业园区里，从电话黄页簿或名片上找到可能的潜在客户电话，通过打陌拜电话方式咨询其近期是否有需求，可以初步了解到客户的现有租赁面积、可能的到期时间，客户负责人。但客户对此种电话直销方式比较反感，经常会被前台接线员礼貌地拒绝，或者得到的信息不准确，命中率较低，在电话中一般只有3 分钟左右的沟通时间，孵化器也不会给客户留下什么印象。电话直销这种方式不太有效，更多地是作为招商人员锻炼心理素质与提高语言表达能力和客户沟通能力的方式。
网络招商：孵化器招租中一个很重要的环节是与潜在的客户进行有效的沟通，保证沟通渠道的双向畅通、信息传达的准确及时完整、获取信息的便利性。目前，除传统的电话和楼书等沟通方式以外，互联网技术是与客户和代理公司之间沟通的一个非常有效的方法：
（1）孵化器可以通过建立官方微博、微信等手段宣传孵化器；
（2）在58同城、赶集网等信息网站发布孵化器招商信息；
（3）购买58同城、赶集网等信息网站的端口，在客户发布租房信息的第一时间获取客户，进行孵化器招商推广。
扫楼推销：进入孵化器周边写字楼和办公区里挨门挨户地派发孵化器项目资料和招商人员的名片，并通过和客户相关负责人直接面谈，了解更多的客户信息，需求意向，增加孵化器的知名度，积累长期客户资料，实践证明这是比较有效的一种办法。但此种方法比较耗费人力，如果只是派发资料，很可能资料被前台“截获”，客户相关负责人看不到资料而没有达到推广孵化器的效果，如果在派发资料的同时和客户相关负责人面谈，又比较耗费时间。这种方法一般在孵化器招租初期和租赁淡季的时候来使用，不作为主要的招租方式。
DM 邮寄：对于离孵化器比较远的写字楼，主要是通过招商人员到这些写字楼里抄录水牌获取客户名录，然后通过给客户邮寄孵化器资料的方式向客户推荐，提高孵化器的市场知名度，获得潜在客户。这是一种广种薄收的方法，短时间内很难产生直接效应。
来电咨询：有部分客户会主动致电查询资料，但该类客户一般面积较小及承租能力较低，收效不大。
（2）招商代理
只依靠有限的人力很难直接完成孵化器的招租任务，因此可以考虑通过与房地产代理公司合作，通过代理公司为孵化器推荐客户并促进客户成交来共同完成孵化器招租目标，实现客户、孵化器、代理公司的三方共赢。
代理公司开发到客户，一般都要签订代理委托协议，接受客户委托按客户需求为客户寻找适合客户的办公场所，通过促成客户在写字楼签约而从中赚取佣金（一般由孵化器支付佣金）。专门从事于写字楼代理业务的公司中一些是有国际品牌的外资（包括港资）背景代理公司，很多国际性公司都与上述房地产代理公司签订有全球物业服务协议；另外一些是在国内发展起来的代理公司，经过多年的市场磨炼，已经发展成为国内颇具实力的房地产代理公司，这些代理公司积累了大量的客户资源，熟悉租赁市场行情，了解客户的需求日期、需求面积、租金预算等非常有价值的信息，很多公司与客户前期有过愉快的合作，同时代理公司作为客户的代理人比孵化器的招商人员更能得到客户的信任，在谈判签约过程中能够起到独特的作用。因此掌握了代理行就相当于掌握了客户资源，招商人员能够以一当十，节省人力。通过与各代理行建立起业务合作关系，将孵化器的信息传递给代理公司，由代理公司向客户进行推荐。
（3）政府招商
孵化器应该主动与属地主管部门联系，通过属地工商、税务、科委、商务委等政府部门推荐招商，同时，孵化器应积极主动加入市孵化器促进协会、市服务业发展协议、市创意产业协会等组织，通过协会共享信息资源，达到提高孵化器知名度和招商的目的。
（4）活动招商
按照孵化器的产业定位，孵化器可以自己举办或承办活动，例如召开孵化器推荐会小企业发展沙龙、企业发展论坛等活动，提高知名度，建立政府资源，加快孵化器招商

创新创业（孵化）示范基地 《广州市人力资源和社会保障局、广州市财政局 关于印发的通知》(穗人社规字〔2016〕6号)。 依据：根据《关于进一步促进创业带动就业的意见》(粤府〔2015〕28号)、《广东省人力资源和社会保障厅 广东省财政厅关于进一步加强创业孵化基地建设的意见》(粤人社发〔2015〕166号)以及《广州市人民政府关于进一步做好新形势下就业创业工作的实施意见》(穗府函〔2015〕144号)等文件要求， 解读： 一、基地主要功能 (一)管理机制。基地应建立健全各项日常管理服务及规章制度，加强对入驻创业实体的管理，提升服务水平。 (二)孵化场地保障。为孵化对象提供创业场地、基本办公条件、公共会议场所和后勤保障服务。 (三)创业培训(实训)与指导。组建或引进创业培训(实训)和创业指导师资队伍，为孵化对象提供创业培训、创业实训、经营管理指导、创业项目推介、政策指引和信息咨询等专业化服务。 (四)商事业务代理。为孵化对象提供财务代账、融资担保、专利申请、法律维权等事务代理服务。 (五)行政公共服务。提供工商、税务、社保、人才等“一站式”政务服务或政务服务代理功能，协助市、区就业服务管理机构为入驻企业及孵化对象申请各类扶持资金、享受创业优惠政策和各类报表报送工作。 (六)项目展示对接。提供展示交流空间，定期举办创业项目展示、创业沙龙、创业讲堂、项目路演等交流活动，促进创业投资、风险投资等社会资本与创业项目对接。 (七)技术创业服务。以创新型、高新技术类企业(团队)为主要服务对象的基地，应具备创新技术支持功能，配备相应设备或与有关公共技术支持机构合作，提供创新技术试验和产品试制等服务。 二、基地的类型 (一)综合型基地。具备一定规模，总面积不少于3000平方米(其中用于项目孵化面积不少于300平方米)，入驻创业实体30家以上，带动就业300人以上。适用于产品项目研发、生产、商品经营销售、技术成果转化、服务策划等第三产业综合性创业(孵化)平台。 (二)农村型基地。总面积不少于100亩，入驻经营合作30户以上，带动就业150人以上。主要经营各类农业生产、加工、销售、服务等专业合作社，或经营以个人、家庭名义承包种植、养殖创业(孵化)实体。 (三)创新型基地。从事“互联网+”电子商务、创客空间、创业咖啡、创新工场等新型孵化平台，面积不少于1500平方米，在孵项目30个以上。场地作为孵化基地用途使用(租用)期限不少于3年，在使用期内不得变更或者变相改变用途。 三、基地的审核认定 (一)基地的初审。区就业中心或市高指中心在每年7月31日前，对申报单位进行现场初核并初审申报材料，对符合条件的在《申报表》加具初审意见，报市就业中心复审。 (二)基地的复审。市就业中心在每年9月31日前，对申报材料进行复审。对符合条件的在《申报表》加具复审意见后报市人社局终审。对申请资料不齐全或不符合认定标准的，应提出整改意见，待整改后再予复审。对审核发现提交虚假申报材料的单位，2年内取消申报资格。 (三)基地的终审和认定。由市人社局组织评审活动并对申报单位进行终审验收，在《申报表》加具终审意见，并将终审合格名单在“广州市创业促就业工作网”公示5个工作日。公示无异议的申报单位，认定为“广州市创新创业(孵化)示范基地”，授予牌匾，并向社会通报。在公示过程中如产生异议，经核实确不符合相关评审条件的，将不予认定。 ;

淘金地电子商务孵化基地，位于深圳龙华区大浪街道龙胜社区建设南路与腾龙路交汇处， 周边有上塘、上芬、龙胜港铁中心等三个地铁站，交通十分便利。该孵化基地由深圳迪蒙科技集团有限公司与深圳市展滔实业发展有限公司联合开发建设。系深圳市政府重点扶持的电子商务总部孵化基地。2012年至2015年连续4年被列入深圳市政府重大建设项目前十名。
整个园区出租面积约近10万平方米，入驻中小微企业总数超300家。园区共6栋建筑，A栋、B栋、D栋为甲级写字楼，C栋、E栋、F栋除写字楼外，建有部分停车及园区配套服务设施，出租率长期保持在99%左右，连续5年创中国电商产业孵化基地出租率之最。
疫情前园区平租租金每平方米超100元，疫情发生后，园区运营商积极响应政府号召，主动将每平方米的租金下降20%，实实在在为入驻园区企业排忧解难，得到园区租户和相关部门的一致好评，不妨百度一下。

　你问的这三个问题，对你做电子商务销售工作的用处其实不大，因为这些描述都很理论，重要的是实践。
1电子商务销售的书籍绝大部分理想化理论化，不建议看。你完全可以在网上搜索一下诸如“网店客服管理”“网店客服主要日常工作” “网店运营流程图解”等，就有了比较形象的了解了。
2任何销售都有其共通之处，售前推广，客户沟通及定制合同，售后服务及回款等，电子商务也不例外，只是更多的借助互联网这个平台去推广，洽谈，支付，售后服务等。
3电话销售是作为电子商务销售工作的一个重要工作，目前可以这么理解大部分以电话销售为主。不过很多公司已经借助了一些客户管理软件如企业QQ等工具集中管理客户，团队协作开发客户。

另：
电子商务范围太广了，具体业务需要具体分析，工作方式也是不同的，你完全可以把电子商务专员这一职务这样理解：通过互联网和相关软件，论坛，工具，邮件，软文，优化，等等，实现吸引客户，推广产品的目的。
希望我的回答对你有帮助。

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