乐学 物流园区运营模式深度剖析
引导语：当前，城市建设物流园区如火如荼，但物流园建设好以后，该怎么运营政府和企业在其中又扮演什么样的角色下面是我为你带来的物流园区运营模式深度剖析，希望对你有所帮助。
物流园区运营模式深度剖析1一国内外物流园区建设运营模式分析
1模式分类
国内外物流园区现有的建设运营模式从大体上可以分为3类：建设运营一体化模式、建设运营相分离模式、建设运营交叉型模式。
建设运营一体化模式
可分为“政府-政府”模式、“企业-企业”模式。这两种模式虽然都是建设运营一体化，但是在实践中还是有很多不同之处，两者最大的区别就在于一个是由政府完全负责，而另一个是企业完全负责。
“政府-政府”模式。这种模式的园区一般实行自上而下的模式，由政府负责物流园区的统一规划，政府的财政全额投资建设园区，包括园区基础设施的建设和物流园区运营管理都由政府组织进行。政府在物流园区的开发建设中既是基础条件的创造者，又是运作秩序的维护者，政府在园区的建设中始终起着关键作用。
“企业-企业”模式。这种模式是政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业, 而后由企业进行物流园区的开发建设，再由该企业进行物流园区的管理组织。物流园区的开发建设完全是企业行为，吸纳各方面投资，无论是国有、集体，还是民营、私有或者是上市公司、社会个人都可以投资，成立物流园区开发建设有限公司，负责物流园区的开发建设，并负责物流园区的运营管理或者成立专门的物流园区运营企业来负责运营。虽然是企业自行发起成立的组织，但他们大多需要得到政府在各种政策上的支持。
建设运营相分离模式
主要以“政府-企业”模式为主。该模式由政府负责 物流园区的规划，政府的财政拿出一部分资金用于物流园区的重大基础设施建设;
而物流园区的其他配套设施建设及运营管理则完全是由股份公司来完成，政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色，并不参与物流园区的运营管理，物流园区的日常经济活动及各项管理都由企业来完成。
建设运营交叉型模式
主要有“政府企业合作—企业”、“政府—政府企业合作”和“政府企业合作-政府企业合作”三种模式。它们的共同特点是由政府单独投资或者与企业按合适的比例共同投资建设物流园区的重大基础设施及其他配套设施，然后企业单独运营或者与政府合
二模式比较
建设运营一体化模式共同的特点是建设与运营的主体相同，并且在建设与运营过程中单独承担的风险较大。
“政府-政府”模式的特点是有充足的资金来源及相关政策支持，但易造成政府承担风险过大，并且由政府来运营会使得园区缺乏市场竞争力，一般建议在地区物流需求量较大，区域优势明显等情况下采用。
“企业-企业”模式的特点是能形成项目筹资、建设、运营、还贷等责任完整和科学的项目管理体制及机制，尤其是对建设成本产生预算硬约束，但与前一种模式相比，没有政府大比例投资的有力支持，项目法人对于建设和运营的巨额资金筹集有较大的难度，同时巨额的沉淀成本给法人带来巨大的财务压力和经营风险。
建设运营相分离模式的主要优点是可以规范化运作物流园区，即使入驻方与建设方重叠也不会导致不正当竞争。缺点是企业在物流园区的经营管理中需要单独承担风险，在物流园区运作中的利润分配易出现分歧，并且物流园区管理企业易受到开发主体的干扰。
建设运营交叉型模式在一定程度上缓解了一体化模式与相分离模式特点中的缺点，是对它们的一种交叉与综合。
“政府企业合作-企业”模式的主要特点是在物流园区的建设过程中能够保证充足的资金来源和相关的政策支持，但在物流园区的运作过程中的利润分配易出现分歧，这种模式可以缓解建设主体对物流园区管理企业的干扰。
“政府-政府企业合作”模式的主要特点是可以享受政府的相关政策支持，但政府在物流园区的建设过程中需要单独承担风险。
“政府企业合作-政府企业合作”模式的主要特点是有充足的资金来源及相关政策支持，在物流园区建设与运营过程中的风险可以共担，收益可以共享，符合市场竞争的需要。
三物流园区的建设运营模式案例分析
国内外物流园区建设运营模式大都是参照上述几种模式进行的，但在具体的规划、建设实践中，应该根据拟建园区的功能、性质、基础条件、当地政府的财政状况和政策导向、有无开发引导的主体企业等不同特征和具体条件，采用不同的建设运营模式。下面选取成都市新都物流中心、遂宁市金家物流园区和传化物流基地这三个成功的案例进行分析，这对于许多物流园区的建设运营具有良好的借鉴意义。
1 成都市新都物流中心
新都位于成都北大门，区位得天独厚，优势明显，是发展现代物流之最佳区域，是发展现代公路物流的天然良港。
成都绕城高速公路以北、新都兴城大道以南。新都物流中心是成都市物流发展体系中的重要组成部分，是全国现代物流网络中的一个重要节点，立足成都、服务四川、辐射西部、联结全国，集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体。
园区规划有仓储配送、公路货运集散区、商务信息服务区、商业贸易区及配套居住区五大功能区。新都物流中心由成都市政府、新都区政府和企业共同投资建设，选用“政府搭台、企业唱戏、市场运作”的建设运营模式，也就是前面所说的建设运营相分离的“政府-企业”模式。政府负责建设物流中心纵横主骨架网络和大件路复线中心段，搞好水、电、气、通讯等设施配套，然后按规划分区进行招商。新都物流中心管委会负责对中心进行日常管理，而入驻企业负责自己的`基础设施建设，自主运营。
2 遂宁市金家物流园区
遂宁市金家物流园坐落于国道318线旁， 园区规划有TOD核心区、综合物流区、生态居住区、加工与仓储区、工业与物流发展区和综合商贸带等6大功能区。
金家物流园区由遂宁市政府、船山区政府、企业和社会共同投资开发，实行“政府引导、市场运作、滚动发展”的建设运营模式，即建设运营交叉型模式中的“政府企业合作-政府企业合作”模式。
金家物流中心管委会负责园区建设运营，园区运营管理组织机构将采用现代公司制度，在运行中始终坚持“政企分开，市场运作”，独立对进行园区开发建设、招商引资和运营管理，提出了“政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务”的建设原则。
3 成都传化物流基地
成都传化物流基地——位于成都市东北部的新都物流中心，是该中心的重要组成部分，由浙江传化集团投资建设，并由该集团组建成都传化物流基地有限公司负责具体运营，距成都市区9公里，拥有立体交通圈优势，东临货运大道，南至毗河，西靠成德大件路，北至纬一路。
成都传化物流基地总规划面积1150亩，总建筑面积60万平方米，总投资15亿，集信息交易、停车、仓储、配送、零担专线、物流商务、配套服务等功能于一体，秉承传化物流“一站式”服务的一贯经营理念，对入驻企业提供包括“信息、交易、设施设备、广电通讯、技术支持、咨询教育、工商、财税、银行、保险、邮局、后勤生活配套等一流的服务，为入驻物流企业创造一个信息化、网络化、集约化的高效率公共性运营平台。
静态停车5000辆，日流动车辆8000辆，整合50万辆社会车辆。规划建设运营200多条零担快运专线，服务网络覆盖全国28个省市自治区，服务网点遍布220多个中心城市，开启了西部零担快运行业新时代。
基地建有8万多平方米的信息交易大楼，可容纳1300多家的第三方物流企业入驻，通过信息交易大厅中的电子大屏幕，入驻的物流企业可以发布货运信息。基地全面投入运营后，日发布信息量可以达到12000条。届时，作为西南地区最大的公路货运信息超市，基地内物流企业年承载货物可达2100万吨。
物流园区运营模式深度剖析2物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。其包括8个功能：综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。
一、物流园区运营情况
一般的说，由政府设立的物流园区管委会及其投资的管理公司作为经营主体。如果该园区是企业独自投资的，则由企业作为经营主体。在国外，有入住企业共同成立的委员会经营，也有投资方进行经营的。
园区的收入来源主要是土地的级差收入、办公楼、市场摊位租金、库房货场租金、设施设备租金、物业管理费、信息服务费、中介费、物流业务收入等。
根据问卷调查结果数据，从全国总体看，库房/货场租金、办公楼租金仍然是目前物流园区的主要收入来源，排在前两位;也有部分园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等。可喜的是，各种增值服务收入已经开始成为园区重要的收入来源。
在投入运营的园区中，50%左右的入驻企业收入以物流业务为主。其中，285%的园区入驻企业物流业务占总收入的比值达90%以上。越来越多的园区开始利用自身平台优势，整合当地物流资源，介入物流业务活动。物流园区自身收入从物业收入向物流业务收入、商品贸易收入等多元化方向发展。调查数据显示，69%的园区收入中有物流业务收入，37%的园区从事商品贸易，还有53%的园区开拓了其他业务。
二、物流园区盈利模式
1、土地增值
对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。全部者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础39设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流经营商)来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。
2、出租收入
园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用:经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等:从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用:将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
③房屋租赁费用:主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。
④停车场收费:物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其余管理费用:包含物业管理费等其余费用。
3、服务费用
①信息服务费用:这是最主要的服务费用之一。
②培训服务费用：利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯的优势，开展物流人才培训业务，从中收取培训费用。
③融资中介费用：园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
④其余服务费用包含技术服务、体系设计等服务费用。
中国物流与采购联合会、中国物流学会面向物流园区运营管理单位的对策建议主要有：一是深入推进产业融合;二是不断提升服务功能;三是加快园区创新发展;四是构建物流服务“生态圈”;五是促进物流园区互联互通。
前瞻产业研究院致力提供统计调查、产业研究、产业申报、产业规划、产业转型升级、产业布局、空间规划、园区招商、产业落地运营、产业资本设计、产业大数据平台搭建等解决方案。
;行业主要上市公司：安克创新(300866);跨境通(002640);天泽信息(300209);ST华鼎(601113);联络互动(002280);广博股份(002103);兰亭集势(LITB);新维国际控股(08086HK)等
本文核心数据：跨境电商进出口规模;跨境电商交易规模;跨境电商产业链
行业概况
——定义
跨境电子商务是指分属不同关境的交易主体，通过电子商务平台达成交易、进行电子支付结算，并通过跨境电商物流及异地仓储送达商品，从而完成交易的一种国际商业活动。
跨境电商推动外贸模式改变，缩短外贸交易链条。传统贸易模式中，往往是专业外贸经销商专门从事跨境贸易，帮助制造商将生产的货物出口，并在目的国对接专业的外贸采购商，收货后分给各级分销商、零售商。而在电子商务的帮助下，制造商仅需通过跨境电商平台即可触达消费者，贸易链条大大缩短，对维持我国对外贸易的稳定增长具有深远的意义。
——产业链剖析：出口和进口跨境电商为产业链主体
跨境电商产业链包括跨境电商进出口主体以及跨境电商服务商，跨境电商服务商主要包括跨境支付、跨境金融、跨境物流等配套服务产业。中国跨境电商产业链如下：
目前，我国跨境电商行业产业链企业丰富。出口跨境电商代表企业有阿里速卖通、赛维时代、百事泰、沃尔玛等;进口跨境电商有天猫国际、京东国际、考拉海购、洋码头等。
行业发展历程：行业进入30阶段
回顾中国电商行业发展历程可以发现，跨境电商是从传统外贸发展到外贸电商，在进一步发展成为跨境电商的，跨境电商发展至今，也不过二三十年的时间，借助于互联网技术的快速提升，跨境电商呈现出爆发式增长。总体来看，大致可将跨境电商的发展历程划分为三个阶段：
行业发展现状
——跨境电商综试区达到132个
2022年2月国务院批复同意在鄂尔多斯市、扬州市、镇江市、泰州市、金华市、舟山市等27个城市和地区设立跨境电子商务综合试验区。这是试验区近7年时间里的第6次扩围，范围已扩至全国132个城市和地区。
——跨境电商进出口规模增长15%
与全球经济复苏仍受疫情影响，不同程度受挫的情况下，我国进出口规模仍然实现持续增长。根据海关总署数据显示，2021年我国跨境电商进出口规模约19237亿元，比2020年增长186%。
在进出口结构方面，目前我国跨境电商仍然以出口为主，且出口占比逐年提升。2021年跨境电商进出口总额中，出口总额占比超过70%;进口占比仅为27%左右。
——跨境电商交易规模超过14万亿元
2021年由于疫情影响，我国跨境电商行业机遇与挑战并存。国际物流道路受阻、海外网购需求增速放缓等因素导致我国跨境电商交易规模增速放缓。2021年我国跨境电商交易规模为142万亿元，同比增长136%，增速较2020年下降了544个百分点。2022年上半年，我国跨境电商交易规模达到7万亿元左右。
——跨境电商行业渗透率将会不断提升
近年来，随着我国跨境电商出口业务的增长以及我国消费者对进口优质商品需求的增加，跨境电商渗透率持续增长。虽然2021年受疫情影响，跨境电商渗透率出现小幅下降，但未来随着疫情影响的减弱以及跨境电商行业规模的增长，我国跨境电商行业渗透率将会不断提升。
——跨境电商以B2B交易模式为主
在交易模式方面，目前我国跨境电商以B2B交易模式为主，2021年占比达到77%。但从发展趋势来看，近年来B2C交易模式占比逐年提升。随着我国跨境电商行业规模的扩大以及覆盖范围的拓展，未来B2C交易规模将会逐渐扩大。
行业竞争格局
——区域竞争格局：广东省跨境电商卖家数量最多
从跨境电商平台上的卖家数量来看，截至2021年第三季度，我国存量跨境电商B2C为5246万家，全国卖家数量TOP10省份分别为广东省、浙江省、福建省、山西省、河南省、江苏省、山东省、上海市、四川省和湖北省。
注：图中数据截至到2021年第三季度。
全国跨境B2B卖家数量约为16万家，卖家数量TOP5省份为广东、浙江、江苏、山东和福建。其中，广东省卖家数量占比接近30%。
注：图中数据截至到2021年第三季度。
——企业竞争格局：SHEIN估值达到3000亿元
根据网经社发布《2021年度中国电子商务“百强榜”》，在跨境电商企业中市值最高的是SHEIN，达到3000亿元;其次是安克创新，市值超过400亿元;空中云汇市值排在第三位，为350亿元。
行业发展前景及趋势预测
——2022年我国跨境电商交易规模将达到157万亿元
电商法和跨境电商系列新政的出台将进一步规范中国跨境电商市场，提升市场整体品质，促进跨境电商行业健康发展，同时全球化趋势、消费升级将推动中国跨境电商交易规模持续增长。根据网经社预测，2022年我国跨境电商交易规模将达到157万亿元，其中，出口跨境电商交易规模占比77%，将达到121万亿元;进口跨境电商交易规模占比为23%，将达到36万亿元。
——跨境电商未来三大方向值得关注
未来，跨境电商将有三大关注方向：独立站、跨境物流和合规要求。
以上数据参考前瞻产业研究院《中国跨境电商行业发展前景预测与投资战略规划分析报告》。
据《中国跨境电商产业园发展模式与产业整体规划研究报告》数据显示，跨境电商近年来维持快速增长态势，市场规模由2010年的13万亿元飙涨至2015年的54亿元，彰显出勃勃生机。
在政策利好和市场需求释放的双重作用下，预计未来几年跨境电商的交易规模还将保持高速增长，年均增长或达30%以上，参与跨境电商企业数量将不断增加，市场空间日益扩大，发展前景持续向好。跨境物流模式不同，时效与运费也不一样，当然不同的物流平台，服务质量也不一样，目前来说跨易达跨境物流平台的服务质量不错，而且跨境物流模式比较全面。
跨境电商常用的几种跨境物流模式为：
1、空运+配送的专线
2、国际快递
3、邮政小包
4、货转邮渠道
由于跨境电商物流模式不仅直接关系到跨境电商的成本，而且关系到满意度、信任度与购物体验，因此，要根据自身的实力、产品性质选择最合适的物流模式。
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