乐学 东莞京东智谷怎么样？好不好？值不值得买？
——顾洪波”
公元2019年7月15日，随着一场声势浩大的动工仪式，又一家科技巨头悄然杀入了粤港澳大湾区。
这家科技巨头是正在与阿里争霸的世界500强企业——京东集团。
在过去的十几年间，以京东、阿里为代表的电商巨头们在中国零售业掀起了一场狂风暴雨般的颠覆和革命，最终改变了无数人的购物模式，也推升中国成为全世界电商最发达的国家。
然而这一次，低调潜行的京东（82840，+345%）在大湾区携重兵布局的地方不是深圳，而是如一把尖刀般插入深圳腹地的东莞凤岗。
这是为什么？
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中央红利支持
东莞的大跨步发展已成为必然
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淘房志认为，京东会选择东莞凤岗并不奇怪。
从大板块来看，粤港澳大湾区将超越世界其他三大湾区，成为世界第一。目前整体建设也已进入前所未有的繁荣景象。
东莞作为大湾区核心城市之一，未来的发展是值得期待的。
经济学家张五常在今年的一次演讲上曾提到，“论到行业的多元化与工作的相互发放的方便，东莞冠于地球应该没有疑问。”
来源：网络 张五常
根据广东省统计局公布数据，2019年上半年东莞GDP总量已突破4000亿元，排名全省第四，紧随第三名佛山。
来源：中商情报网
大湾区规划各个城市定位不同，东莞的使命是“以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群”。
今年，东莞市委书记梁维东在接受广东广播电视台记者专访的时候表示，
东莞将利用地处大湾区核心区域的独特区位优势，集聚全球高端资源，立足制造业这一根本，瞄准更高水平和更高领域。
如今，东莞在世界市场份额中已占有不小的比例，以智能手机产业来说。全球每5部智能手机就有1部来自东莞。可以预见的是，随着粤港澳大湾区建设的深入推进，将为东莞的发展注入新的动能。
并且今年注定是粤港澳大湾区最亢奋的一年。
8月，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，不仅赋予了深圳重要而艰巨的历史使命，作为深圳近邻的东莞再被“点名”。
“
《意见》中明确提到：
“推进深莞惠联动发展，促进珠江口东西两岸融合互动，创新完善、探索推广深汕特别合作区管理体制机制。”
”
在湾区背景下，有了中央红利加持，深莞惠合作打开了更大的想象空间。
毫无疑问，先行示范区是深圳的机会，同时也是东莞的机会。作为紧邻深圳的城市，东莞的大跨步发展已经成为一种必然。
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凤岗如“尖刀”直插深圳腹地
得天独厚地理位置
最大程度获深圳利好
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再来看凤岗。凤岗的地理位置非常特殊，宛如“尖刀”插入深圳北部腹地，比龙岗和宝安到福田CBD中心区都还要近。
来源：网络 凤岗区位图
它三面被深圳的观澜、平湖和大运包围着，天然与深圳融为一体，称为“深圳里的凤岗”也不为过。
因此，平时甚至可以看到许多深圳的公交车穿梭经过凤岗，进入龙岗大运中心。
可以看到，凤岗与大运中心接壤，官井头和雁田楼市发展极好，以益田大运城邦为典型，已有大量深圳人置业在凤岗。
大运近些年来发展迅猛，正在进入更高层次的建设发展阶段，东部超级CBD正在崛起。
国际大学城建设如火如荼，通过引进香港中文大学、北理莫斯科大学等近10余所国际高校，提供至少10万名创新创业高端人才，将打造企业强大的创新人才智库、人才聚集高地，更能汇聚全球智库人才。
来源：网络 大运国际大学城 示意图
因为毗邻大运的得天独厚的地理位置，凤岗可以享受到高端创新人才资源的辐射，这也给凤岗带来了强劲的发展动力。
打铁还需自身硬，凤岗自身也是东莞南部的经济强镇。近年来在产业空间拓展、重大项目建设、科技创新等领域都有突出的成果。
其中雁田区域还将构建成为以电子为主导产业的先进制造业基地。
凤岗着力培育创新主体、搭建创新产业平台。在2019年工作任务中定下了“力争高新企业数量”达115家的目标。
自凤岗提出规划建设“人工智能”特色小镇开始，便一直朝着成为大湾区“人工智能”科技发展高地的目标不断努力。
届时将通过机制创新、建立小镇内产业投资合作平台，帮助企业寻找全球商业合作伙伴，为其提供信息建议等。
并且依托凤岗旅游生活的功能，利用人工智能产业方面的资源，和区位交通配套优势条件，打造融合产业、文化宜居宜业的特色小镇。
据了解，小镇将围绕无人系统总部基地、电商物流创新基地和科技金融基地，积极引入特色产业项目入园，确保小镇“三年初见成效、五年基本成型。”
凤岗在发展创新科技产业上是认真的。
科技 企业凭借其自身产业优势，在全国土地交易市场上显得格外活跃，其拿地规模愈加不可小觑。
6月3日，东莞市公共资源交易网上发布了一则土地交易信息：广东京东都市智能产业创新发展有限公司（以下简称“广东京东”）以106亿元拿下了东莞市凤岗镇雁田村一块土地的使用权。从挂牌公告来看，该建设用地的用地面积为3757万平方米。据天眼查显示，广东京东正是由京东集团（55%）、都市智能集团（35%）、雁盛实业投资有限公司（10%）共同组建。
京东、华为、小米拿地版图
京东6月3日拿下的地块编号为2019WT034，由三块工业用地组成，占地面积约376万平方米，出让年限40年，要求产业类型为新一代信息技术。按竞拍要求，项目自投产之年起，每年产值不低于280亿元。此外，项目投资总额不低于200亿元，投资强度不低于 15000元/㎡。项目投产第二个完整年度起，每年财政贡献不少于25亿元(如分期建设，一期投产后第二个完整年度起，每年财政贡献不少于4500元/㎡)。
京东2019年一季报显示，京东在全国运营着超过550个大型仓库，总建筑面积超过1200万平方米。
除京东外，华为、小米也频现土地交易市场。
2019年1月15日上午，华为“一口气”在松山湖拿下四宗工业用地。合计占地32万平方米，计容建筑面积近60万平方米。
据公开资料显示，自2015年以来，华为凭大股东的身份，以东莞绿苑实业投资有限公司的名字，通过招拍挂市场，已在东莞松山湖拿下24宗地块，华为东莞版图不断扩大。从华为在松山湖拿下的二十多宗地块的土地性质来看， 10宗限价住宅用地、8宗工业用地、5宗科研用地、1宗仓储用地，为华为继续在东莞深度布局提供了有力支撑。至今华为在东莞松山湖的版图面积逾160万平方米。
2019年5月21日，小米 科技 以2亿元的价格竞拍下南京建邺区的一幅地块，单位地价3357元/平方米，规划用地总面积为6271276平方米，实际出让面积为5956999平方米，土地用途为科教用地。
2018年11月5日，小米和华润置地以2657亿元的底价摘得北京昌平区沙河镇一宗公建混合住宅用地，总用地规模468万平方米，总建筑规划面积1372万 平方米，成交楼面地价为19356元/平方米。2018年8月30日，小米竞得武汉光谷中心城区域的P(2018)073地块。该地块位于东湖新技术开发区九峰一路以南、光谷五路以西，土地面积约为28万余平方米，将用于建设小米武汉总部大楼。
科技 企业拿地仍以自用为主
事实上，几大 科技 企业拿地后仍以自身企业发展需要为主，但其规模却不得不让人瞩目。
2014年，京东在东莞麻涌投资20亿，建成全球电商领域唯一的机器人自动分拣中心。
2009年，京东开始正式在全国购买仓储用地，拿下江苏宿迁、上海嘉定两地共计约37万平方米的土地；2010年，京东买下北京亦庄经济开发区面积约13万平方米土地，计划建造亚洲最大的电子商务物流中心；2013年，京东与重庆市签约，投资约20亿元在巴南区建设集物资集散、仓储加工、城市配送等多种功能于一体的综合性电商产业园；2014年，京东与广东揭阳市签订战略合作协议，在中德金属生态城打造跨境电商产业园；同年，京东还计划总投资70亿元在武汉新洲阳逻开发区建立华中物流基地，规划用地约85万平方米。2015-2016年，京东则布局了海南与合肥双凤开发区，项目占地共计约61万平方米，分别为京东（海南）运营中心项目以及安徽电子商务产业园项目。
2017年，京东便加快布局物流产业步伐。3月起，京东布局肇庆、济南和南昌，项目占地共计超过82万平方米；4月，京东在广东汕头投资2亿元建造“互联网+产业园”模式的新型产业园区，占地666万平方米；5月，京东在西安计划投资205亿元，建设全球物流供应链总部和全球无人系统生产基地；8月，京东再次布局北京，以385亿元竞得北京经开区商业地，建面为26万平方米。
京东2018年年报显示，截至2018年12月31日，京东在30个城市获得了土地使用权以建设自有仓储设施。截至2018年底，京东累积花去了142亿元来获得土地使用权、建设仓储设施和购买相关设备。据楼市资本论不完全统计，截至2017年8月，京东已在全国拥有土地9285亩，估值千亿。
从土地性质来看，除少部分是住宅用地外，小米、华为、京东拿下的地多为非住宅用地，其中包括工业工地、商业用地和科教用地等，满足其自身业务发展的需要。而至于该类企业是否进入房地产开发领域，合硕机构首席分析师郭毅否认了该说法，她表示，从目前的拿地状况来看，是企业基于业务出发的经营行为，并不是真正进入了房地产开发领域。
专家： 科技 企业拿地未来可能进一步强化
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前此类 科技 企业的拿地情况看，说明很多企业这两年 科技 产业发展不错，无论是从自用还是出租，亦或是通过此类土地形成产业集群等，实际上都有较好的表现。当前对于此类企业来说，跨界拿地也成为土地交易市场中的一个相对显眼的现象。
严跃进认为，房地产业务未来发展过程中，和 科技 的创新合作会强化。不排除未来在智能家居、智慧社区等方面形成发展，这都会使得 科技 企业会积极涉足，进而在拿地方面也有所侧重。
郭毅认为，这些大型的企业落地到某些中小型城市之后，在拿地的成本上，政府会给予较大的优惠。尤其是在一些三四线城市，该类企业甚至可能零成本拿地，或者会得到一定的补偿。所以能够以一个相对较低成本来获得自己的经营场所，从企业业务发展的角度来看，是一个比较合理的选择。
电子厂就是信浓马达厂好点 。五金厂就意达厂好 。制衣厂就联亚厂 。这三家就是雁田待遇比较正规比较好的厂了。
凤岗镇地处广东省东莞市东南端，东、南、西三面紧邻深圳龙岗、横岗、平湖和观澜。全镇总面积8243平方公里，下辖12个村（社区），户籍人口37万多人，常住人口320122人（2017年），还有3万多名华侨分布在世界36个国家和地区。
2009年被审定为广东省中心镇，并先后荣获“全国重点镇、国家卫生镇、全国象棋之乡、中国客家山歌之乡、中国华侨国际文化交流基地、广东省教育强镇、广东省文明镇”等荣誉称号。
凤岗是外商集中的产业重镇。凤岗坚定不移地走“工业强镇、商贸富镇”的发展道路，目前全镇有外资企业520家（港资企业411家）、民营企业15000多家、个体商户24000多家。2012年以来，成功引进了包括京东、中集、天安数码城、力辉马达、米亚科技、都市丽人物流园等10多个市重大项目。
凤岗是莞深一体化发展先行区。凤岗镇牢牢把握“三区”叠加的重大历史机遇，充分发挥毗邻深圳的区位优势，建设“湾区创新重镇，智慧客侨新城”。有金龙路、东深二路、龙凤大道、博深高速等近10条道路与深圳互通，来往两地的公交专线有6条。
凤岗是美丽宜居新城。总斥资25亿元以上的“一河两岸”工程沿河依山而建，由东向北基本形成中心区景观段、东部商住区、北部高档别墅区、西部高层商住综合区、南部休闲商贸综合区五大功能区。
凤岗是中国客侨文化名镇。在全国首倡“客侨文化”品牌，已举办八届“杨官璘杯”全国象棋公开赛，办有客侨文化节、两岸暨港澳地区客家山歌邀请赛、我圆爸妈婚纱梦公益集体婚礼等活动。
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