京东10亿再拿地，科技企业大规模跨界拿地规模令人瞩目

科技 企业凭借其自身产业优势，在全国土地交易市场上显得格外活跃，其拿地规模愈加不可小觑。

6月3日，东莞市公共资源交易网上发布了一则土地交易信息：广东京东都市智能产业创新发展有限公司（以下简称“广东京东”）以106亿元拿下了东莞市凤岗镇雁田村一块土地的使用权。从挂牌公告来看，该建设用地的用地面积为3757万平方米。据天眼查显示，广东京东正是由京东集团（55%）、都市智能集团（35%）、雁盛实业投资有限公司（10%）共同组建。

京东、华为、小米拿地版图

京东6月3日拿下的地块编号为2019WT034，由三块工业用地组成，占地面积约376万平方米，出让年限40年，要求产业类型为新一代信息技术。按竞拍要求，项目自投产之年起，每年产值不低于280亿元。此外，项目投资总额不低于200亿元，投资强度不低于 15000元/㎡。项目投产第二个完整年度起，每年财政贡献不少于25亿元(如分期建设，一期投产后第二个完整年度起，每年财政贡献不少于4500元/㎡)。

京东2019年一季报显示，京东在全国运营着超过550个大型仓库，总建筑面积超过1200万平方米。

除京东外，华为、小米也频现土地交易市场。

2019年1月15日上午，华为“一口气”在松山湖拿下四宗工业用地。合计占地32万平方米，计容建筑面积近60万平方米。

据公开资料显示，自2015年以来，华为凭大股东的身份，以东莞绿苑实业投资有限公司的名字，通过招拍挂市场，已在东莞松山湖拿下24宗地块，华为东莞版图不断扩大。从华为在松山湖拿下的二十多宗地块的土地性质来看， 10宗限价住宅用地、8宗工业用地、5宗科研用地、1宗仓储用地，为华为继续在东莞深度布局提供了有力支撑。至今华为在东莞松山湖的版图面积逾160万平方米。

2019年5月21日，小米 科技 以2亿元的价格竞拍下南京建邺区的一幅地块，单位地价3357元/平方米，规划用地总面积为6271276平方米，实际出让面积为5956999平方米，土地用途为科教用地。

2018年11月5日，小米和华润置地以2657亿元的底价摘得北京昌平区沙河镇一宗公建混合住宅用地，总用地规模468万平方米，总建筑规划面积1372万 平方米，成交楼面地价为19356元/平方米。2018年8月30日，小米竞得武汉光谷中心城区域的P(2018)073地块。该地块位于东湖新技术开发区九峰一路以南、光谷五路以西，土地面积约为28万余平方米，将用于建设小米武汉总部大楼。

科技 企业拿地仍以自用为主

事实上，几大 科技 企业拿地后仍以自身企业发展需要为主，但其规模却不得不让人瞩目。

2014年，京东在东莞麻涌投资20亿，建成全球电商领域唯一的机器人自动分拣中心。

2009年，京东开始正式在全国购买仓储用地，拿下江苏宿迁、上海嘉定两地共计约37万平方米的土地；2010年，京东买下北京亦庄经济开发区面积约13万平方米土地，计划建造亚洲最大的电子商务物流中心；2013年，京东与重庆市签约，投资约20亿元在巴南区建设集物资集散、仓储加工、城市配送等多种功能于一体的综合性电商产业园；2014年，京东与广东揭阳市签订战略合作协议，在中德金属生态城打造跨境电商产业园；同年，京东还计划总投资70亿元在武汉新洲阳逻开发区建立华中物流基地，规划用地约85万平方米。2015-2016年，京东则布局了海南与合肥双凤开发区，项目占地共计约61万平方米，分别为京东（海南）运营中心项目以及安徽电子商务产业园项目。

2017年，京东便加快布局物流产业步伐。3月起，京东布局肇庆、济南和南昌，项目占地共计超过82万平方米；4月，京东在广东汕头投资2亿元建造“互联网+产业园”模式的新型产业园区，占地666万平方米；5月，京东在西安计划投资205亿元，建设全球物流供应链总部和全球无人系统生产基地；8月，京东再次布局北京，以385亿元竞得北京经开区商业地，建面为26万平方米。

京东2018年年报显示，截至2018年12月31日，京东在30个城市获得了土地使用权以建设自有仓储设施。截至2018年底，京东累积花去了142亿元来获得土地使用权、建设仓储设施和购买相关设备。据楼市资本论不完全统计，截至2017年8月，京东已在全国拥有土地9285亩，估值千亿。

从土地性质来看，除少部分是住宅用地外，小米、华为、京东拿下的地多为非住宅用地，其中包括工业工地、商业用地和科教用地等，满足其自身业务发展的需要。而至于该类企业是否进入房地产开发领域，合硕机构首席分析师郭毅否认了该说法，她表示，从目前的拿地状况来看，是企业基于业务出发的经营行为，并不是真正进入了房地产开发领域。

专家： 科技 企业拿地未来可能进一步强化

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前此类 科技 企业的拿地情况看，说明很多企业这两年 科技 产业发展不错，无论是从自用还是出租，亦或是通过此类土地形成产业集群等，实际上都有较好的表现。当前对于此类企业来说，跨界拿地也成为土地交易市场中的一个相对显眼的现象。

严跃进认为，房地产业务未来发展过程中，和 科技 的创新合作会强化。不排除未来在智能家居、智慧社区等方面形成发展，这都会使得 科技 企业会积极涉足，进而在拿地方面也有所侧重。

郭毅认为，这些大型的企业落地到某些中小型城市之后，在拿地的成本上，政府会给予较大的优惠。尤其是在一些三四线城市，该类企业甚至可能零成本拿地，或者会得到一定的补偿。所以能够以一个相对较低成本来获得自己的经营场所，从企业业务发展的角度来看，是一个比较合理的选择。

琶洲片区是近几年来广州楼市投资的一个热点，这得益于琶洲的电商规划与热火朝天的建设推进。

自从琶洲电商区16年总体规划出来以后，琶洲电商区的建设就一直热火朝天的进行，从没有停顿。

与比它起步还要早的金融城不同，金融城起步建设是12年。

但中途有于空军飞行航线限高的原因，一直没有办法解决。

所以有段时间金融城的建设是处于半烂尾的状态。

这也是给琶洲提供了另外一个发展的资金动力，金融城的建设推进不了。

那么政府的城建投资资金，就大力改投后期起步的琶洲，这样无疑也提高了琶洲的开发建设速度。
一）广州人工智能与数字经济试验区

2020年1月11日，广东省政府推出了《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》。
该方案着力打造以琶洲为核心，以珠江为纽带，以产业融合发展联动周边区域的广州人工智能与数字经济试验区。

其中，包含了三个片区板块，“一江两岸三片区”的规划空间格局，总面积达到81平方公里。

一江: 就是珠江。

二岸: 就是珠江两岸，琶洲和金融城临江往东方向。

三片区: 就是琶洲核心片区，金融城片区，和鱼珠片区（临港CBD）。

琶洲核心片区: 是电商互联网企业总部，规划面积约30平方公里。

小谷围大学城片区: 规划面积约18平方公里。

广州金融城片区: 规划划约8平方公里。

鱼珠片区（临港商务区）: 规划约25平方公里。

上述四个片区，《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》规划的面积约合81平方公里！

广州未来十年投资热点的黄金三角:
琶洲片区，金融城片区，鱼珠片区（临港商区务），将构成未来十年广州投资热点的“黄金三角”。

这篇短文主要是，分析琶洲片区的投资机会，下面来重点分析说明一下琶洲片区！
二）琶洲

琶洲位于海珠区，北临珠江，与全国三大中央商务区之一的珠江新城隔江相望。

西接赤岗、华侨新城。

南隔黄埔港，与广州“南肺”海珠湿地公园自然结成紧密一体。

东与长洲岛、黄埔港一衣带水，地理位置十分优越。
19年11月份，市政府通过了《琶洲地区发展规划（2019－2035年）》文件。
琶洲片区规划主要包括以下内容:

1、"会展+数字+总部"  经济

融合发展，构建开放型经济与创新型经济联动发展新格局。

2、人口规模规划: 预计2035年琶洲地区就业人口约80万人，居住人口约34万人。

3、轨道交通: 运能不低于55万人次/小时，打造“岛内＋岛外”会展物流轮候模式。

4、高标准配套公共服务设施 。完善"会展+数字+总部"经济，产业配套服务能级。

到2025年，琶洲地区实现地区营业收入约5000亿元。

到2035年，琶洲地区全面建成具有国际影响力的全球会展产业集聚核、湾区数字经济试验区、广州总部经济增长极，实现地区营业收入约12万亿元！
三）空间产业:

1、琶洲西区：人工智能 十 数字经济
重点发展互联网与云计算、大数据服务、人工智能、新一代信息技术等数字技术产业和数字创意、工业互联网等数字融合创新产业。

支持跨国总部企业设立全球或区域研发中心，开放式创新平台与大企业孵化器。

目前已确定入驻的有腾讯、阿里、复星、国美、唯品会、小米、欢聚（YY）、科大讯飞、粤科、粤传媒、康美药业等，琶洲电商总部基地已基本成型。
2、中1区：会展产业
重点发展品牌展会、国际性会议、数字会展以及会奖旅游、文化节事活动等新业态、现代商贸服务业。

将琶洲国际会展中心建设成为全球品牌中心与全球采购中心，扩大国际性会议与节事活动品牌影响力，促进会、展、贸、购、金融、物流等全产业链集聚发展。

重点发展各类会展服务、新兴金融、跨境电商服务、会展旅游，配套发展智慧物流、高端酒店服务、会展人才培训及中介服务，建设广州市国际商贸交往中心核心区。

3、中2区＋东区：数字经济与总部经济创新合作区
重点发展数字经济、创新型总部经济以及科技服务、人才服务、咨询设计等专业服务业，打造数字经济与总部经济创新合作区。

4、南区：创新融合拓展区

重点发展高端会议、节事活动等会展新业态、智慧城市、数字贸易、金融科技等数字融合创新产业，整体打造成为以人工智能与数字经济与会展等其他产业融合创新拓展区。
四）轨道交通

琶洲将建设便捷高效的绿色交通体系，构建通达国际金融城、珠江新城、大学城、中新知识城等创新板块的快速交通体系，逐步构建地铁、轻轨、公交、码 头等立体化交通体系，建设立体停车场和配置充电桩。

新增3条过江隧道: 车陂路-新滘东路隧道、喧悦新街隧道和琶洲东隧道。
解决珠江两岸近江地区联系并沿黄埔大道设置跨线桥和辅道保证快速化通行。

其中车陂路-新滘东路隧道（黄埔大道至新港东路段）已经开工建设，预计2021年建成。

项目北起车陂路与黄埔大道交叉口，南至新港东路，长约21千米。

工程为城市主干道，道路规划宽度60米，隧道段双向6车道，设计车速60千米/小时。

未来还将建设车陂路-新滘东路隧道（二期），南起科韵路-新滘东路立交，北至新港东路，规划为城市主干路。

全长约22千米，规划红线宽60~70米。

琶洲轨道交通现状，现有地铁2号线和8号线在运营，和一条沿江有轨电车。

规划新增6条地铁，11、 19、 20号线广佛及穗莞深城际，3条有转电车线路！

将有10条轨道交汇，25分钟直达机场，10分钟到大广州南站！，1小时到达香港！
五）周边代表性楼盘

1、西区:

世港花园: 位于新港东路192-198号，约建成于2004年，属于普通商品房住宅，塔楼建筑。固定车位数：100个，容积率：22，绿化率：20%，绿化率偏低。户型:小户型为主。

地铁:距8号线磨碟砂地铁站步行约631米！

畔江花园: 位于新港东路畔江内街12号，约建成于2002年，绿化率35%，容积率18！

地铁:地铁8号线磨碟沙站约8-10分钟！

学校: 海珠区第二实验小学南校区！
2、中区:

大家庭花园: 位于新港东路园庭路91-111号。建成于2003年，小高层，容积率11，绿化率31%，车位300个（1:04）

地铁:到8号线琶洲站步行距离约330米。

小区生活配套不够完善，园区内有商业铺，园区并非人车分流，车位紧张。
南园居 :位于新港东路368号，建成于1997年，容积率38，绿化率38%，停车位300个（1:03），多层建筑楼梯房！

地铁:步行到8号线，琶洲站约469米。有2条地铁线：4号线、8号线，线路站点数量多，四通八达。

小区人车不分流，社区商业配套不足。
3、东区:

保利天悦: 琶洲第一标杆楼盘，位于海珠区阅江路琶洲塔公园旁，于2014年竣工，房龄较新。小区由22栋高层住宅构成，由保利房地产（集团）股份有限公司投资开发。户型建筑面积段在25-400㎡之间，跨度较大，有1-6房多种户型。

小区占地面积750000㎡，建筑面积1850000㎡，容积率247。小区由4栋18层小高层住宅和18栋43层高层住宅组成，小区内多为一梯三户的电梯房。

建筑户型面积：一房25-70㎡，二房53-92㎡，三房89-142㎡，四房142-376㎡，五房180-400㎡，六房116-400㎡。

地铁:距离小区500米有地铁4号线、8号线万胜围站。
周边有万胜围购物广场，生活配套完善。

附近有海珠区第三实验小学，和黄埔中学！

雅郡花园: 位于海珠区新港东路48号，建成于2003年，容积率091，绿化率35%。

占地22万㎡，总建筑面积为20万㎡。联排别墅，公寓组成。公寓总高13层，设有电梯，三梯六户。建筑户型面积：两房89方，三房115平方，四房143平方。楼间距高达80米，采光和通风都很优良。

地铁:步行400米有4号线与8电线交汇的万胜围站！

周边配套完善，800范围有万胜围广场！

蓝色康园幼儿园，自带海珠区第三实验小学学位。
六）学校

琶洲片区的教育资源只要包括:广州市执信中学琶洲实验学校、海珠区第二实验小学，海珠区第三实验小学、广州市第六中学等几所省一级学校！
七）投资机会

未来5~10年是仍然是琶洲发展的高光时刻。

未来5年琶洲西区写字楼供应逐步达到锋值，逐步接捧于珠江新城的写字楼供应与出货量。

在琶洲电商产业区龙头企业的带动下，估计会逐步聚集华南地区大部分有影响力的电商企业，未来会形成明显的电商产业集群优势。

琶洲电商产业集群优势，将引入大量的就业人口，在琶洲附近上班居住。

大量带动琶洲片区楼盘住宅租赁和销售，利好琶洲区域的楼盘交易市场！

在琶洲西区可选择的楼盘不是很多，片区投资，可以选择畔江花园，可㓥房，可售卖，可为电商企业员工提供适当价格的出租屋。

琶洲中期区投资，建议选择大家庭花园，价位适中，地铁站近，将来琶洲站是多条地铁线上交汇站点，交通极其方便。

琶洲东区，资金不够的话，选择雅郡花园。如果资金足够，首选保利天悦。

保利天悦毫无疑问是琶洲东区版块当红炸子鸡，区域内第1标杆楼盘。无论自住或投资，未来都会有更加好的升值空间。

（金牛拉车  2020年5月31日）

简介：粤境通是一家跨境电商平台，有母婴用品、个护女装、食品保健、家居生活等，隶属于广州粤境通供应链管理有限公司。
法定代表人：戴苗
成立时间：2018-02-12
注册资本：2000万人民币
企业类型：其他有限责任公司
公司地址：广州市黄埔区金中路23号自编一栋办公区101房

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