100万就能买进市中心 不少人又瞄准了“老破小”

原标题：风再起！100万就能买进市中心 不少人又瞄准了“老破小”

(作者： 忆莲，本文转载自微信公众号“ 杭州楼市动态”，凤凰网房产已获授权)

前两天和我爱我家中介小A聊天，得知“老破小”在二手房中竟意外好卖。

当然，这个好卖，是有前提条件的。

壹

小A手上有一个客户。这位客户全杭州的“老破小”都在看，专门投资这一类房子。

从2018年开始，小A陆陆续续给他介绍过十几套房子。之前，他一直没有入手，不是嫌弃那些房源面积大，就是觉得位置不够好。

不过，就在前段时间，这位客户果断出手了。“我给他介绍了一套闸弄口东村的房子，户型28方，总价98万，说了一下那套房源信息，他就决定买下了。”

小A向我透露：“我手上有好几个专门投资这种房子的客户。老房子，特别是小面积的，很好卖。像闸弄口东村那套房子，挂出其实才2天。”

这不由得让我好奇了：为什么这种老破小这么好卖？

“基本上都是为了等拆迁，不过也有那种价格涨上来了，但还没有拆迁就拿出来卖掉的。”小A一语道出了真相。

事实上，这部分投资客，主要的目的，就是为了等拆迁。

例如重机宿舍，传出拆迁的消息，已经有将近10年时间。这个小区的房子，只要有挂牌，价格又合适，就会很快成交。

仅5月份，在我爱我家平台，重机宿舍就成交了3套。其中，有一套房源是5月8号挂出，均价39995元/㎡，户型88.51㎡，当月就成交。

“这么破的小区，4万买的，大有人在。”小A说到。

贰

除了一部分等拆迁的投资客之外，又有哪些人在买“老破小”呢？

老破小能够被选择，它所占据的资源占了一大部分原因。这些资源包括：地段、交通、商业、医院等等，而其中最重要的就是“学区”。

之前我写过一篇学区房的稿子（猜你想看：最高9万+，学区房被“挤破头”！），里面有提到，目前杭州优质小学周边的学区房，基本以老小区为主。

而像西湖区，优质学校基本集中在一片区域，本身土地资源有限，周边房源基本都是老破小。求是小学、学军小学等老校，又都是杭州数一数二的学校，家长们自然愿意一掷千金。

另外，一些刚需客，为了留在杭州主城区，享受优质的地理位置，也会选择户型小、总价低的老破小。当然，这部分人，还是在少数。

一是因为老破小普遍贷款比较难，如果能贷下来，首付有可能也不只3成，综合来说，入手门槛还是比较高的；二是现在的人，普遍对生活质量有要求，更偏向于选择舒适度高一点的新房或者次新房。

叁

“老破小”的价值点，其实根据购买人群，也已经表现的比较明显。

即将成为拆迁房的“老破小”，是投资客眼中的“香饽饽”，也是普遍价格上涨比较快、价格比较高的一批房源。且，小户型普遍比大户型更受欢迎。

“老破小涨价根据周边房价涨的情况而涨，因为拆迁的话，补偿款也是根据周边价格去定价的”，小A介绍道，“而拆迁房的价格要和周边好的小区比，然后略低一些。”

据安居客信息，重机宿舍的房源，目前成交价在41072元/㎡左右，比同区域的滨江万家星城43522元/㎡的近期成交均价略低，但比东新园望景苑这样的经济适用房价格更高。

没有拆迁消息的“老破小”，价格会低一些，天堂园就一个例子，目前成交均价在35562元/㎡。但按照普遍情况来看，临街的房子拆迁率会更高。就天堂园来说，也是临街的房子更好成交。

另外就是带学区的“老破小”，有明显价格优势。

据安居客网站显示，学军中学的学区房文二新村近期成交均价为79822元/㎡，同为“老破小”的邮电新村均价为68571元/㎡，石灰桥新村均价为57997元/㎡。

这三个小区其实地理距离并不远，周边配套基本可以共享，有区别的就是“学区”，哪怕文三街小学和文一街小学文一校区也是杭州的优质学校，但学区房价格依然呈现梯度递减。

莫干新村虽位于拱墅区，但仅一路之隔，配套也可以说是共享的。莫干新村学区为杭州市建新小学，近期成交均价仅40753元/㎡，和旁边的文二新村的价格差了将近一倍。

肆

虽然有“拆迁”、“学区”等价值点在，但如果作为投资，其实我还是不太建议的。

为什么这么说？

如果你是等拆迁，又不清楚拆迁时间的情况下，等5年、等10年都是未知数，时间成本耽误不起。

当然，要是你有明确的拆迁消息渠道，自然可以一试。否则，尽量还是不要碰老破小。

如果是以投资为目的，尽可以去找一些正在发展中的区域投资新房，特别是一些因为限价而有一二手房价倒挂的区域。毕竟买入就有几千一平方的收益，再者未来想象空间也更大。

“学区”，更多的价值在于一个保值的能力。

像文二新村、师苑新村等学区房，在市场趋势的基础上，近两年也并没有较大涨幅。且目前杭州正在平衡教育资源，不少新校正在建设中，家长们的选择相应变多。

有几十年房龄的“老破小”，线路老化、立面陈旧、车位规划不合理等都是常见的情况，甚至还会出现漏水、堵塞、鼠患、裂缝乃至坍塌隐患。

“老破小”房子本身价值竞争力，已经变弱。

另外，杭州目前的发展早已从传统的“一个中心，逐步外延式”到点状式发展，未来科技城、钱江世纪城都是后起之秀。

购房者不必因为地段、交通、配套等因素，必须去选择“老破小”。

在购房者追求居住舒适度的情况下，“老破小”被“放弃”的可能性越来越大。

如果你还是想买老破小，或者迫于无奈只能买老破小，那么，也建议你尽量选择学区房、拆迁房或者地段好、小户型这一类房源。

我有个朋友，去年刚买了一套下城区的二手房，他当时买房子的时候，我们都建议去摇摇新房，毕竟老破小还是比不了新房的。但是朋友比较坚持，现在已经住进去的了，用他的原话来说就是“香的很”。

买房后，他还专门发了朋友圈，一一罗列了这套市中心老破小的优点：

1. 看病方便，一公里就是浙江省人民医院，为生命多一重保障。

2. 方便学习，有学区，我工作的地方离家2公里，小孩子以后周围一圈能直接上到大学。

3. 生活方便，只要你能想到的周围一公里以内全部都有。

4. 环境安静，小区里都是大爷大妈，睡得早起得早，基本没有噪音，还和善。

5. 交通便利，不管去哪公交+地铁都非常方便，唯一不方便的就是车位难抢。

6. 生活便宜，物业费一年几十，水电煤气也便宜，停车费一个月100，对比以前可以忽略不计。

7. 社区工作，社区就在门口一百米不到的地方，有事情上门找很方便。

其实他罗列的一些点，在我看来很多都是缺点：

1. 交通便利，杭州地铁目前并没有上海那么四通八达，很多地方都需要开车去。

2. 老小区的车位真是一言难尽，天天都在上演抢车位。

3. 隔音太差，隔壁半夜用微波炉热夜宵的声音我都听得清清楚楚。楼下商铺早餐店的叫卖声，支付宝到账xx元让我不得不早起。

4.很多房间都不是南北通透的，房子阴暗不说，一到饭点这个楼道都是油烟机的轰鸣声和呛人的油烟味。

另外，杭州现在很多新盘都标配地暖了，比阴冷潮湿的低层老破小不知道暖和到哪里去，200w买一套这样的挨房子，作为一个在老破小长大的杭州土著，我真的不会考虑的。

哎，但是买房这事吧，如人饮水，冷暖自知。可能适合自己的就是最好的。

我就是买的杭州市中心老破小，合适不合适只看自己，你要确定你买房的目的是什么，对于房子有什么要求。我说一下我为什么买市中心老破小。1、我是去年买的房，儿子2周岁，今年需要读幼儿园，那么我必须买房。2、我没有驾照，也没有车，老婆也不会开车虽然有驾照，我预估买完房3年之内不可能买车，而且买车对于我来说不是很实用。3、首付顶了天只能拿80W。4、可以负担起月供1W。综合4点，那么我必须买离地铁近，交通方便，去医院方便，我老婆和我上班方便，孩子去学校方便这几个综合情况下，我只能买市中心的老破小。我住的附近就是浙一，对口的幼儿园，小学，中学走路就可以。而且离我老婆上班近，方便。我经常出差离高铁站近，方便，离公司也近。所以我买了市中心老破小。买完后悔吗？一点都不后悔，因为太方便，我都庆幸买了这套房，双休日经常逛西湖，公交3个站。唯一的缺点是如果有买车计划，停车是个大难题。

17年的时候，买了上城区的老破小，主要是为了孩子读书。学区房的好处也是很多的。

1.我家俩娃，至少不用为了学校再忧虑。

2.交通便利，跟我和老公单位2公里左右，我平时上下班都是走路的，也算是锻炼身体了，又能照顾到小孩。

3.配套成熟，医疗，交通，吃喝玩乐不用愁。小孩读个兴趣班什么的都有。

4.保值。这个是不用担心的，这几年房价都涨了，比买郊区的房子增值快。

其他的，您可以根据自己实际情况而定。

你想多了，在杭州市中心200万买不着你所说的“老破小”…

确实很值，出去跟朋友聚会基本都是起步价。生活配套就不用说了，想要啥店就啥店，吃个早饭随便逛。唯一感觉不方便的就是停车位，其他都挺好，假日期间想去西湖边走路5分钟就到南山路了，什么西湖边停车不方便不存在的，走走就到了，确实是香。

2012年时候我想买老破小区，当时60平方大概120万左右，可能不要贷款，儿子可要求买新房，89平方150万元需要贷款。

我的想法，老小区市中心，看病方便，离上班近，走路10分钟到了，以后小孩读书学校好，如果工作换地方了，市中心去各区都是近的，各方面都需要考虑清楚。

可儿子坚决要买新房，小区比较大，小区有幼儿园，小学，中学，就是太远上班坐公交差不多一小时，地铁开通也要45分，最重要一点，儿子工作单位搬迁了，离家要1小时45分钟了，儿子说上班这么远，要重新买房过，真是麻烦了。

现在又买了一套，买在离上班单位地铁一站路，510万元125平方，贷款200万元，贷款30年，算了一下贷款200万，每个月房贷一万，30年付利息也要200万，感觉一辈子为银行打工了，银行永远是赚钱的。

老破小区原来60平方可能也涨价，89平方新房可能也涨价，如果买了老破小区应该不要重新买房了，也不要还这么多贷款。

朋友们怎么着呢？是买老破小区好，还是买新房好？感谢分享！[玫瑰][玫瑰][玫瑰]

你好，我是啵妈小白，很高兴能够回答你的问题，你说花200万在杭州市中心买一个老破小合适吗？

那要看是投资还是刚需吧，如果投资，除了学区房和学位房，其他的老破小真的没什么投资价值，特别是房龄20年以上的老房子，现在国家政策已出，各个小区以旧翻新，不再拆迁，国家已经拆不起了，那么对于目前的房价来说，老破小已经涨到顶端，没有了投资价值和意义。

对于刚需来说，那又是不一样的需求，刚需买来一般都是住的，老破小的市中心，生活设施成熟，周边医院 、学校、商业街都齐全，基本上走路 都可以到达，而且对于家里有老人和小孩的人来说，更是好处多多。

但是老破小有利也有弊，比如户型不合理，隔音太差，通风不好，车位太少，小区管理老旧，闹市区太吵闹，物业不人性化，特别是老年人多的小区，有个丧事什么的，敲敲打打好几天，那真的是吵死了，特别是睡眠不好的人，真的要慎重！

我家亲戚住在市区，一次去他家住了一夜，半夜没睡着，天不亮就被吵醒了，大半夜了还有搓麻将，外面吃烧烤的声音，天不亮早餐摊的小喇叭就开始营业了，支付宝微信到账，外卖订单，一个不拉全听的清清楚楚

外面扫地阿姨，扫地的声音，倒垃圾的声音，送外卖的声音，哎呦，那真是热闹啊，睡一次就够了，再也不住他家了，不过他已经习惯了，所以也无所谓

所以合不合适不能问别人，符合自己需求最重要，对于年轻人来说都喜欢宽敞明亮，装修简洁大方 时尚 的新小区，但对于一些人来说喜欢市中心的繁华和方便，如人饮水，冷暖自知！

真不明白住市里有什么好，医疗方便现在大医院都往外搬了，学校好我朋友也是这样说，结果小学连 *** 场也没有

你想多了，200万首付而已。

保值，低价易出手，不住好出租，除了停车难，你还想怎样？

杭州70平米上城区和西湖区普通的二手小区房，基本在300-350万，拱墅、滨江、江干平常的小区房在230-280万，萧山、下沙、富阳、余杭、临安就便宜点，110万-170万差不多。价格的话仅供参考，具体还要看地段、看装修、看周边的环境（学校、医院、公园、商圈）等等。当然了，我说的是二手房平均的一个水平，新房的价格就更贵了。

下面是看房网杭州65-75平米在售房源的价格和对应的套数：

100万元以下(4)

100-150万元(36)

150-200万元(16)

200-300万元(95)

300-500万元(93)

500万元以上(1)

从数据可以看出来，70平米左右的房子主要在200-500万之间，也是比较符合市场行情的。

杭州的二手房房价在3.3万一平米左右，如果按照全市平均价格来算的话，一个70平米的房子也要个231万。主城区繁华地段5-6万一平米的比比皆是，偏远地段也有2万一平米的房子。这个不好一概而论。

以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！

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