现在电商这么发达，住宅底商和综合体商铺怎么选择？如何估值？

住宅底商现在太多了，尤其新楼盘起来一个小区就得搞几十个底商，消费点过度分散，而且年轻人为主的小区基本都是工作日在外消费，因此现在绝大多数住宅底商是入不敷出。

综合体是近几年来新兴的综合型大商场，热度尚可。但城市综合体的优势只在刚开始流行的时候体现了几年，比如万达作为最早一批做综合体的品牌，所打出的口号是万达就是城市中心，当时也确实拉动了一个片区的商业繁荣。但是你看看现在除了那些刚刚迎来全市第一个综合体的小城市以外，还有几个万达人气旺的？尤其一些大城市，万达已经沦为二线乃至三线的综合体了，看看那些举着标语要求退房退租的，有钱赚的话会这样吗？

所以这不仅仅是对于商铺本身的选择，更重要的是城市风格的切换。有些城市几乎每年都要新起来上千个底商，卖多少且不说，能租出去的超不过三分之一。其中也包括恒大、绿地、金茂这些大品牌开发商，再高端也一样有很多底商租不出去或者接连转让。

综合体虽然看起来商户满满当当，但是包括万象城这种最热门的在内，你看看两三年内里边换了多少商家？几乎一茬接一茬的换，服装美妆就不说了，这是换店最多的，就连热门餐饮的宽窄巷子、呷哺呷哺这些都有很多在万象城、大悦城这些大场子里干倒闭的。

可见这选择是区块+成本+经营类别+竞争力+租金的综合筛选之下才有可能赚钱，否则就是纯粹碰运气，失败的概率会更大。

至于电商的发达，我认为不会更进一步的影响实体。毕竟人们也需要实体商业，而且实体消费比前些年有所回暖，因此如何抓住机遇要看你所在城市的具体情况，以及底商和综合体的具体情况，不同城市乃至不同街道都无法一概而论。

既然知晓现在是电商时代，如果还有其它更好的投资选项，尽量不要去碰商铺，无论是社区底商还是综合体商铺。

如今实体商铺已经是夕阳产业，投资好了一铺最多养一代，投资差了三代养一铺，甚至亏本，投资之前要做好充分调研和思想准备。

商铺投资重点考虑位置和回报率。

位置一定要选在交通便利、出行方便的地方，现在的私家车越来越多，经常堵车的路段、不好停车的地方，店铺的生意很难做起来。

有着便捷的交通，才能吸引外来人流，带来滚滚财源；一定要选择繁华的商业街，人口越是集中的地方，才能有稳定的消费群体，保证店铺租金收益稳定。

回报率是考核商铺投资成败的重要指标，如今绝大多数的商铺回报率都偏低，能够达到5%的商铺都不多，普遍在3、4个点左右，比银行定存都差，这也是不建议投资商铺的主要原因。

与银行理财收益相比，回报率起码在7%以上才是一间合格的商铺。如果遇到这样的商铺，可以不用犹豫就买下来。但是回报率高的商铺往往总价也很高，扯平以后还是达不到标准。

住宅底商和综合体商铺怎么选？

如果二选一，建议投资社区底商。

现在的人生活节奏很快，大家都变的越来越宅，能够在小区周边解决的问题，多一步也不想走，主要是没有太多的时间。

社区商铺又以主大门两侧，可以重餐饮、超市的商铺为优选。民以食为天，谁也离不开吃饭，餐饮店受网店冲击不大，开的好的餐饮店不仅租户能赚到钱，房东的租金也能得到保证。

与综合体商铺相比，社区商铺的最大优势在于经营项目灵活多样，与周边商铺是分开经营的，像贴近民生的医药保健、蔬菜水果、洗浴理疗、车辆维修等经营项目任你选择。

而综合体商铺都是统一招商，集中管理，房东没有经营自主权，经营的项目也受到限制。遇到善于引流的商家还好，管理不善，往往导致店铺生意冷冷清清，投资者跟着赔钱。

如果一定要投资综合体商铺，也要首先考虑沿街店铺，其次是一楼商场入口处的商铺，再差也是一楼通道处的商铺，这样商铺接纳的人群更大些，包括周围路过的人流，内铺的消费群体就被局限在进店购物的人群了。

总之，投资有风险，入市需谨慎。在当前商业环境不景气、高房价影响消费的大环境下，实体店的生意很难做，投资者的收益得不到保障，加之商铺市场已经饱和，投资的风险比过去更大，因此不建议投资商铺。

电商再怎么发达有实体餐饮商铺发达吗？各求有所需，虽然有强大的电商但是生活中需求的物品电商是无法完成的，就好比你买个青菜你不可能网上预订等着明天拿来煮吧，那你今晚吃什么？是吧！

住宅底商和综合体商铺怎么选择，首先你要想到它们的商业价值点在哪里？住宅底商临街不缺人流，商铺临街人来人往，选择住宅底商首先你要考虑商铺地段、小区户数、商铺具体在楼栋的那个位置是不是小区头铺，参考物业周边市场的租金能租，商铺未来是否有增值的空间，再三对比几个区域的商铺那个比较有发展潜力等等各方面因素！选择综合体商铺这个可要谨慎了！！一定要选择政府重点规划的区域，地铁口大品牌有口碑的综合体商铺，虽然我不懂你是买那个城市的商业综合体，但按照我们南宁这边来说地铁口是必要的，像南宁五象航洋城跟龙光国际大型的商业体，它就是双地铁口五象总部核心位置，高端写字楼就在旁边！而且还是政府重点开发项目，137栋写字楼环绕，近百万固定人流消费等等各方面因素都要了解到该商业体的运营，所以选择政府重点开发的政策是对的，你也要了解当地的政策变化！

投资商铺，选铺最重要。地段、人气、配套，一样不能落。选对了，助你“财”高八斗。选错了，只能望铺兴叹。那么，商铺究竟应该怎么选？以及如何能够一次投入实现稳健收益？作为名副其实的稀缺优质股，在此给你一个满意的答案。

对于业余或者没有太多时间精力研究商业投资的投资者来说，选择大品牌开发商的商铺也许是比较简单有效可靠的选铺方式，毕竟选择品牌开发商比较能确保资金的安全，而这也是成功投资商铺的一个重要方面。中建光谷之星高端住宅底商，由中国建筑旗下中建三局投资精工打造，开发公司凭借着雄厚的开发实力、完善的开发流程、以及较多的合作伙伴，对商铺的商业前景提供较高保障，会让买铺人更加安心。

我所在的地也是所谓三线城市，我搬新建小区近5年了，一层、二层都是商业用房，听说都卖完了，但开门营业的不多。好的商圈都已行成，价位特高。疫情期间还是留钱的好！

买商铺需要一个懂行情，还要真心帮你的中介或许能买到合适你的，李嘉诚说的地段、地段、地段其实是毒鸡汤，好地段单价高，开发商把你未来5-10年的增值部分都赚了，回报率根本算不拢，所以一个好门面，要有固定人流，单价不能太高，要跟周边租金成正比，业态有没得限制，后期有没有增值空间，这些都是要考虑的，最后一个总结：一定要一个真心实意帮你的内行人士，根据楼盘情况来具体分析哪些位置最好，书面上的东西只是说个大体方向，要以实际情况为准！

大家好，我是瑞航产业发展

对商业的判断，未来怎么发展，从本身讲主要基于效率的提升和改善。

未来的商业发展趋势怎么走，要看几个 社会 发展趋势。

个性化消费：

未来人们的消费会越来越个性化、品牌化。

体验型消费：

随着物质生活的极大丰富，人们越来越追求的是融生活、教育、 娱乐 、亲子的综合性体验空间。

商业区域网格化：

电商作为一种更有效率的购物方式。现已经成为我们的一种日常消费方式。电商、城市综合体、区域购物中心、社区商业会共同组成大家的生活网络。

未来商业空间的价值判断，要看是否能顺应未来商业发展的趋势。

商业的投资很专业。和地段、业态、品牌、人流都有着很大的关系。

无论何时，体验型服务型商业都和网络电商形成互补。

一个商业是否值得投资还是要看它的回报率。成熟的商圈回报率更加安全，需要养铺的风险更大一些。

社区底商的收益不如综合体大，但同时安全性要高于综合体。

无论何种商业体，铺位的选择非常重要，商业是看风水的！

投资有风险，入手需谨慎

现在电商这么发达，住宅底商是比综合体底商价值要高的，做商铺抵押时候就看出来了。

我感觉要是做生意还是在网上做生意比较好，别管在住宅底商还是综合体商铺开实体店，从房租到人工费，物业费、水电费等等，费用是一笔不小的支出，而这十几年来，国内电商发展迅猛，许多实体店已经把目光转向网上，在网上开一个店铺成本要低一些，后来又引进直播带货，这都属于电商发展的领域。

国内电商已经到一个瓶颈期，红利期已过，一部分是实体店者和国内电商从业者把目光转向海外市场，做跨境电商，跨境电商的利润要要比住宅底商和综合体商铺里利润要高，一个30元产品卖到国外售价30美元。不需要守店，有客户咨询，我们24小时内回复客户问题即可，一个店铺上传千万个产品类目。

电商发挥的价值大。

如果非要选择最好还是选择住宅底商比较好因为住宅底商至少可以出租出去比较稳定

是滴亲，抖音也在做，抖音也有电商板块的，
当然来得及，相对于已经达到饱和状态的国内电商来说，跨境电商行业还有足够大的发展空间。这一点我们从行业中资本涌动的景象中可以看到，怕拓逊被整体收购，价之链被上市公司浔兴股份收购大部分股份，通拓被上市公司收购估值更是达29亿，而其它被投资的跨境电商公司也是不尽其数，这绝对是资本市场不小的景观。
当一个行业被最聪明的资本集体看中，就意味着这个行业还有无限的发展空间， 当然，你也许会说，被资本看中的毕竟是少数，但不要忘了，当一个行业有了标杆，前行的路也就被照亮了。
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这几年，“颜值经济“成就了当下炙手可热的互联网行业，美妆、护肤等产品一时间成为大热门。在这场全球女性共同参与的美丽修炼中，跨境美妆行业迎来急速发展。

在此契机下，国内涌现出一批优质彩妆品牌，正迅速地冲击国外蓝海市场。可谓是中国跨境电商美妆行业的新元年。

当美妆成为下一个跨境蓝海，各大平台新一轮的洗牌也在悄然进行着：占据半壁江山的亚马逊，美妆销量持续上涨但有减缓的趋势；沃尔玛增长量则远超亚马逊；专业零售商sephora和ulta的线上销售量不断增长；中国第一大跨境B2C电商平台速卖通快速扩张，目前已开拓6000家美容 健康 类店铺；美妆行业的独立站也不甘落后，新成员Glossier年销售量破一亿美元。

未来的美妆市场，将会发生什么样的变化呢？

美妆电商巨头与专业平台的正面交锋

毫无疑问，作为美国最大的美妆零售电商，亚马逊在线上美容销售方面占据一定的主导地位。据分析公司1010Data数据显示，亚马逊占有美妆市场21%的市场份额。其销售额也在持续地增长。仅在2018年第二季度，亚马逊的 健康 与个人护理和美容产品的总预计销售额为190万美元，同比增长23％。

（2018年6月亚马逊美国站各品类销售额）

近年来，亚马逊也在加速蚕食美妆市场，除了与露华浓等国际大牌达成合作外，今年还发布了自有彩妆系列Find Beauty，以及推出首个护肤品牌Belei。

然而，亚马逊的美妆领域最大的限制，来自于高端品牌的“缺席”。目前亚马逊主要的美妆产品仍局限于大众市场品牌以及一些年轻的独立品牌，而缺乏价格较高的高端美妆。因为许多化妆品公司担心，在亚马逊上销售他们的高端产品会降低其声望，这在很大程度上会让亚马逊丢失很大部分的美妆消费者。

亚马逊的最大竞争对手——沃尔玛，在美容销售上也紧追亚马逊。据营销分析平台Jumpshot数据显示，与亚马逊相比，2018年沃尔玛的几种消费品类别增长速度飙升，其中美容类的销售额同比增长42%，而亚马逊的增长仅为8%。这个大幅度的增长可归因于沃尔玛2016年收购Jetcom及其大型实体店，使得零售商在亚马逊之前获得了更高效的运输能力。

同时，美妆行业的专业零售商丝芙兰和Ulta也在不断弥合线上与线下的差距，给亚马逊等电商平台带来很大的威胁。

丝芙兰主要追随奢侈品牌，吸引高端客户，而Ulta则拥有高端品牌和大众消费品牌，不过两者都拥有比电商和百货商店模式更吸引购物者的友好环境，尤其是丝芙兰的店内体验在零售商中脱颖而出，独有的Skincare iQ、Color IQ计划，能帮助消费者为他们的皮肤找到合适的护肤品和化妆品。而且丝芙兰把全渠道作为其战略的核心，在线销售也迅速发展。

Ulta的在线销售额也相当稳定，在2018年第三季度增长了63％，正在成为行业中的主要竞争对手。据Fung Global Retail and Technology称，他们发现尽管沃尔玛和亚马逊在美容方面做得很不错，但18-34岁的人更有可能购买Target、丝芙兰和Ulta的护肤品和化妆品。

因而，如何借助技术来提升在线美妆产品的购买体验，或许会是未来吸引更多消费者的一大突破口。

新平台的崛起与扩张

当老牌电商与专业零售商还在暗自较量，新兴平台已经摩拳擦掌，准备好抢占这一市场。

阿里巴巴旗下的跨境电商平台速卖通，目前已积累6000家美容 健康 类店铺，其中600多家实现100%的年高速增长。据官方提供的数据，在2018年下半年美妆行业在线商品数增长率超过50%，主营商家数量增长率超过35%。接下来还将不断快速扩张，今年3月，速卖通宣布将重点推进美妆品牌扶持计划，孵化1000个全新的国产美妆品牌，并推动至少100个国产品牌出海。

虽然，目前海外的美妆市场，被亚马逊等电商平台捏在手上，速卖通在美妆销售份额上仅占很小的一部分，但随着市场的拓展、物流的完善，会成为撬动这块市场的一大平台。

而这几年强势发展起来的独立站，在美妆领域也表现出很大的杀伤力。

美妆品牌的新成员Glossier，前身是创始人Emily Weiss的美容博客，分享美容秘诀并与消费者进行互动，花了很长的时间去掌握客户的偏好，以此推出个人产品，不断完善产品体系，如今一路高歌猛进，出海到加拿大、英国、爱尔兰、法国、瑞典和丹麦等多个国家，年销售破一亿美元，最新估值高达12亿美元。

美国Top5美容电商零售商，Glossier销售增长量排第一

Glossier品牌，最开始源于其千禧年创始人Emily Weiss的美容博客，名为“Into the Gloss”，Weiss在这个博客上分享美容秘诀并与在线的网友进行互动，在这个过程中收集到消费者的第一手资料，了解到她们对传统美容品牌的诟病。因此，在2014年推出了Glossier最初的四种产品系列，包括清洁剂，底漆保湿霜，润唇膏和雾化喷雾剂。

至今，Glossier的产品已拓展至约40个SKU。主要专注于护肤品、彩色化妆品和香水，并且建立了一批狂热的追随者，在Instagram上约有150万粉丝。

Glossier的成功，一方面来自于通过社交媒体挖掘出消费者的真实需求，从而推出天然、无妆感的产品，更符合新一代年轻人的追求。同时，在产品的调性上也贴近消费者的喜好，产品的设计和色彩乍一看有“网红”爆款的气质。采用当下很流行的“ins粉”，但偏灰的莫兰迪粉，加上有质感的设计，又不会凸显出粗制滥造的廉价感，整体官网的色调和设计给人的感觉就很清新舒适。

回顾Glossier的成长路径，我们会发现与国内创立个人品牌的黎贝卡非常类似，她们都同样是通过社交媒体积累起忠实粉丝发展起来的小众品牌。

这些小众品牌，通过直接面向消费者，收获了一批忠实的追随者，客户的粘性往往很高，随着独立站的发展、社交媒体传播力的强化，这些品牌也在迈开海外市场的步伐，给市场带来一定的冲击。

当前，许多中国卖家也在意识到这个问题，通过转型独立站，能够建立与消费端直接对话的通道，因为独立站能够积累高价值的用户数据，并运用它们树立起贴近目标消费者的品牌形象，从而做好长期的品牌沉淀。

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